Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/8478 K.2014/10309

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait mecurda 20.09.2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kira parasının en geç ayın 25. Günü müvekkilinin banka hesabına yatırması gerektiğini, davalının 2013 yılı Şubat ve Mart aylarına ilişkin 1.100 TL den toplam 2.200 TL kira parasını zamanında ödemediği için aleyhine ihtarname keşide edildiğini, yine davalının 2013 yılı Haziran ayı kira parası olan 1.100 TL yi zamanında ödemediği için hakkında ilamsız takip başlatıldığını ve davalı borçluya örnek 13 ihtarlı ödeme emri gönderildiğini, böylelikle davalının 1 kira yılı içerisinde 2 kez kendi kusuru ile haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek davalının mecurdan tahliyesini talep etmiştir. Davalı duruşmalara gelmemiş ve bir savunmada bulunmamıştır.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; davacının davada dayandığı taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 20.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının her ayın 20-25'i arası ödeneceği ve özel şartlar bölümü 6/d maddesinde de “Herhangi iki kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde yıl sonuna kadar olan kira bedellerinin tümü muaccel hale gelir. Bu şartlar taraflarca kabul edilmiştir.” hükmü yer almaktadır. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler

dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup ofis, showroom olarak kullanılacağından ve davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan limited şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır.

Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğinin korumaktadır. Bu durumda davacı yukarıda açıklanan ilkeler gereğince, süresinde ödenmeyen Şubat ve Mart 2013 ayları kirası ile birlikte kira dönemi sonuna kadar olan tüm aylar kirasını aynı ihtarla isteyebilecekken, kira paralarını bölmek suretiyle Haziran 2013 ayı kira parasını ayrı bir icra takibi konusu yaptığından davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır.

Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.