Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/8561 K.2014/12601

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı ve davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davalı B.. E.. vekili Av. C... S... geldi. Davacı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kira sözleşmesinin feshedilip kiralananın tahliye edilmesi dolayısıyla yıllık peşin olarak ödenen kira parası, kiralanana yapılan imalat masrafları, sözleşme ve kiracılık ilişkisi dolayısıyla yapılan diğer giderler olmak üzere toplam 60.000 TL'nin tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 30.000 TL kira parasının davalı kiraya verenden tahsiline, imalat bedellerine istemin reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre temyiz eden davacı vekili ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.01.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan cafe- restoran olarak kullanılmak üzere davacı kiracıya kiralanmıştır. Kiracılık süreci içinde davacı kiracı kiralananda kullanma amacına uygun bir takım tadilatlar ve imalatlar yapmıştır.

Ne var ki, daha önce de cafe- restoran olarak kullanılan taşınmazda kiralama öncesinde, başka bir anlatımla, önceki kiracı döneminde ara kat oluşturulması ve çıkma balkonların PVC + cam ile kapatılarak kullanıma katılması şeklinde yapılan imara aykırı uygulamaların yanı sıra, davacı tarafından da arka cephede galvanizli saç baca yapılarak imara aykırılıklar sürdürüldüğünden Çankaya Belediye Encümeni'nce 31.03.2011 tarihli kararla yıkım kararı alınmış, bu kararın 23.05.2011 tarihinde davacı kiracıya bildirilmesinden sonra,

davacı da 20.07.2011 tarihli ihtarnamesi ile kira sözleşmesini feshederek kiralanan anahtarını 19.07.2011 tarihinde notere tevdi etmiştir. Görüldüğü üzere kiralanan taşınmaz hakkında yıkım kararı alınmasında, iş yeri açma ve çalışma ruhsatının iptal edilmesinde davacı kiracının yanında, davalı kiraya verenin de kusurlu olduğu anlaşılmaktadır.

Bununla birlikte davacı kiracı taşınmaz henüz tasarrufunda iken kiralananda, su ve elektrik tesisatı, mobilya, mutfak cihazları, buzdolabı tamir ve yenilemesi, soğutma ve ısıtma sistemi badana, boya yapılması, duvar kağıtlarının değişmesi, parkelerin yenilenmesi, WC fayanslarının yenilenmesi, asma tavanın düzeltilmesi, asma tavanda bulunan lambaların yenilenmesi, bulaşıkhane bacalarının kapatılması ve genel dekorasyon gideri olarak masraflar yaptığı iddiası ile bu giderlerin tahsilini talep etmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre, kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden isteyebilir. Kira sözleşmesinin kiracı tarafından sözleşmeye ve yasaya aykırı davranışları sonucu feshedilmiş olması, yapılan imalatlar açısından sonuca etkili değildir.

Kaldı ki, olayda yıkım kararı alınmasında davalı kiraya verenin de sorumluluğu bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece kiralanan taşınmazla sınırlı olarak taşınmazda yapılan imalat ve değer artırıcı tadilatların belirlenmesi yönünden yerinde keşif yapılarak, konusunda uzman bilirkişi kurulundan rapor alınıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı şekilde bu konudaki istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Davacı kiracı 15.01.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesini feshederek kiralanan anahtarını 19.07.2011 tarihinde notere tevdi etmiştir.

Davacı kiracı aylık 5.000 TL'den bir yıllık kira parası 60.000 TL'yi sözleşme başında, 10.12.2010 tarihinde davalının banka hesabına ödemiş olduğundan, mahkemece taşınmazın davacı kiracının kullanımında olduğu altı aylık süreye karşılık gelen kira parasının mahsubundan sonra, kullanılmayan altı aylık süre kira parası 30.000 TL'nin davacı kiracıya iadesine karar verilmiştir.

Bununla birlikte, davacı henüz bir yıllık kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini feshederek kiralananı tahliye etmiştir. Akdin feshinde kendisinin de kusuru bulunmaktadır. Davacı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur.

Bununla birlikte davalı kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davalı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Uyuşmazlığa ilişkin mahkemece her ne kadar bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, bilirkişi bu konuda bir değerlendirme yapmamış ve görüş bildirmemiştir.

Bu durumda mahkemenin öncelikle kiralanan anahtarlarının notere tevdi edildiğinin bildirildiğine ilişkin 19.07.2011 tarihli ihtarnamenin hangi tarihte davalı kiraya verene tebliğ edildiğini araştırarak, kiralananın yeniden 01.03.2012 tarihinde yeniden kiraya verildiğini gözetip, kiralanan söz konusu ihtarnamenin tebliğ tarihi itibariyle hukuken tahliye ve teslim edilmiş sayılacağından, bu tarih itibariyle taşınmazın aynı koşullarda ne kadarlık sürede yeniden kiraya verileceği konusunda uzman bilirkişi kurulundan rapor alarak,

bu süre kira parası da davacı kiracının sorumluğunda olduğundan, davacı kiracıya iadesi gereken kira parası olup olmadığını tespit ettikten sonra sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar vermesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.