Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/8887 K.2014/11304

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti ve tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, akde aykırılık nedeniyle tahliye ve kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile tahliye talebinin kabulüne, 01.09.2011 tarihinden başlayan dönem için kira bedelinin aylık 7.042.92 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalı kiracının sözleşmeye aykırı olarak kiralanan taşınmaza asansör ve asma kat yaptığını, taşınmazın eski hale getirilmesinin ihtarname ile istenmesine rağmen eski hale getirilmediğini, müvekkilinin yapılan değişikliklere rızasının bulunmadığını bu nedenle akde aykırılık nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini ve kira bedelinin 01.09.2011 tarihinden itibaren 9.500,00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili,taşınmazın inşaatı tamamlanmamış ve üç duvar halinde 2004 yılında teslim alındığını,bu durumun kira sözleşmesi 1.maddesinde belirtildiğini,müvekkilinin yapmış olduğu değişikliklerin kira sözleşmesinin dördüncü maddesine uygun olduğunu, yapılan değişikliklerin inşaatın taşıyıcı sistemlerine herhangi bir zarar vermediğini,davacının kira döneminin başladığı ilk yıl itibariyle kira tespiti isteyemeyeceğini, kira bedelinin sözleşmenin artış şartına göre düzenlemesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile tahliye talebinin kabulüne, 01.09.2011 tarihinden başlayan dönem için kira bedelinin aylık 7.042.92 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.09.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Kira sözleşmesinin 4. maddesinde kiracının, kiralananda önceden izin almaksızın inşaat,

tadilat ve dekorasyon işlerini taşıyıcı sisteme zarar vermeden mal sahibine yazılı bildirim ve uzman inşaat mühendisini görüsü ile yapabileceği kararlaştırılmıştır.Davacı vekili dava dilekçesinde kira sözleşmesine aykırı olarak kiralanan taşınmaza asma kat ve asansör yapıldığını belirterek kira sözleşmesi 4. maddesine aykırı davranıldığı iddiasında bulunmuş davalı vekili ise yapılan imalatların taşıyıcı sisteme zarar vermediğini ve kiralanan taşınmazın ilk 01.09.2004 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kaba inşaat halinde inşaat işlerinin ifası amacıyla teslim alındığını savunmuştur.

Mahkemece alınan 10.09.2013 tarihli Bilirkişi Raporunda kiracının kiralananda önceden izin almaksızın inşaat,tadilat ve dekorasyon işlerini taşıyıcı sisteme zarar vermeden yapılabileceği,taşıyıcı sistemde yapılacak işlemler için yasal izin ve ruhsat gerektiği ,kiraya verenin alınması gereken izin ve ruhsatlarla ilgili olarak her türlü muvafakatı ve vekaletnameyi vermeyi kabul ettiği bildirilmiş,aynı raporda yapılan çelik konstrüksiyon ,asma kat ,ve asansör sisteminin ,

mevcut betonarme sisteme ve taşıyıcılara getireceği ilave yükler ve bu yüklerin taşıyıcı sisteme etkili olabileceği ancak mevcut taşıyıcı sisteme zarar verip vermeyeceğinin dosyadaki veriler yeterli olmadığından proje konusunda uzman olan mühendislik bürosu vasıtasıyla yapılacak özel ve ayrıntılı tahkikler sonucu bellenebileceği kanaatine varıldığı belirtilmiştir. Mahkemece uzman mühendislik bürosundan rapor alınmadan hüküm kurulmuştur.

Kira sözleşmesinin 4.maddesi gereğince yapılan imalatların taşıyıcı sisteme zarar verip vermediği tespit edilmeden eksik inceleme ile akde aykırılık nedeniyle tahliyeye karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan; Taraflar arasında akdedilen 01.09.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi 5. maddesinde 01.09.2011 tarihinden itibaren TUİK tarafından açıklanan ÜFE ve TÜFE ortalaması +% 5 den az olmamak üzere rayiçler oranında artırılacağı kararlaştırılmış olup 01.09.2011 tarihinden itibaren kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış hükmüne göre 2011 yılı on iki aylık Eylül ayı TÜFE ve ÜFE ortalamasının uygulanması neticesinde çıkan kira bedeline %5 ilave edilmek suretiyle kira parasının tespitine karar verilmesi gerekirken 01.09.2009 ila 01/09/2011 tarihleri arasında gerçekleşen ÜFE ve TÜFE oranlarının hükme esas alınarak karar verilmesi isabetsiz olmuştur.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.