Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/9080 K.2014/12984

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. C.. B.. C.. ve davalı vekili Av. G.. K... geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, erken fesih nedeniyle altı aylık kira bedeli tutarı 154.523.65 TL'nin tahsilini istemiştir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Davalı ile 05.07.2007 başlangıç tarihli ve açılış tarihinden itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin 5.maddesine göre kira bedelinin 12.000 Euro kararlaştırıldığını, davalı sözleşme hükümlerine aykırı davranarak tek taraflı olarak sözleşmeyi 12.08.2008 tarihinde haksız olarak fesih ettiğini,davalı basiretli tacir olarak kendi iradesi ile imzalamış olduğu kira sözleşmesi hükümlerine uymak zorunda olduğunu,feshin haksız olduğunu, erken tahliye halinde kural olarak dönem sonuna kadar kiralardan sorumlu bulunduğunu,

BK.nun 264.maddesince fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik altı aylık kira bedeli 154.523.65 TL tazminatın tahsilini istemiş,davalı vekili ise, kiralayan davacının 25.07.2008 tarihinde keşide ettiği ihtarla kiralananın teslim alınmasının istendiğini, 02.08.2008 tarihli cevabı ihtarda AVM.nin bir yıl geçmesine rağmen halka açılmadığını,mecurun ruhsatının olup olmadığı konusunda da bir bilgi ve belge verilmediğini,

tek taraflı sözleşme ile tanınan yetkinin başlangıçta kötüye kullanıldığını,henüz başlanmamış olan sözleşmenin fesih edildiğinin bildirildiğini,sözleşmenin tek tip olarak ingilizce-türkçe hazırlandığını,sözleşme üzerinde önceden bir müzakere olmadığını,düzenlemelerin hepsinin kiraya veren lehine olduğunu, bu sözleşmenin batıl ve hükümsüz olduğunu,taşınmazın teslim alınamadığını ve sözleşme feshedildiğine göre yeniden kiralama yapılmasının mümkün olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Hükme esas alınan 05.07.2007 düzenleme tarihli ve beş yıl süreli sözleşme konusunda taraflar arasında bir ihtilaf yoktur.Sözleşmenin 2/1 maddesinde “ teslim tarihinin açılış tarihinden 60 gün önce olacağı,” 6. maddede:kira,kiracının mecuru hangi tarihte halka açtığına bakılmaksızın aşağıdaki onbeşinci maddede tanımlanan,AVM açılış tarihinden itibaren işlemeye başlar”,

15/3 maddesinde ise “AVM açılış tarihi:AVM açılış tarihini kiralayan seçecektir.Mecurun brüt kiralama alanı 1.000 m2 den az ise kiralayan programlanan tarihi 30 gün süreli bir ön bildirimle ve alanı 1.000 m2 veya daha büyükse 60 gün süreli ön birlimle kiracıya bildirileceğini,yukardakilerine rağmen kiralayanın öngörmediği nedenle AVM açılış tarihi değiştirilmek zorunda kalınırsa ve bunun sonucunda da mecurun halka açılış tarihini ertelemek veya öne almak gerekirse kiralayan AVM açılış tarihini değiştirebilir.Böyle bir değişiklik kiracıya her hangi bir tazminat veya para talep etme hakkı vermeyeceği gibi kiralayanın belirlediği yeni tarihte

açma yükümlülüğünü de ortadan kaldırmaz”hükmüne yer verilmiştir. Taraflar tacir olup ticari ilişkilerinde basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerin de gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir.

Taraflar arasında yapılan sözleşme tarafların serbest iradesi ile yapılmış olup kendilerini bağlar.Sözleşmede AVM açılış tarihini belirtir bir tarih olmadığı gibi,açılış tarihinin kiraya veren tarafından değiştirilebileceği az yukarda açıklanan sözleşme hükmünde belirtilmiştir.

Kiraya veren tarafından sözleşmenin 2/1 maddesine uygun olarak, belirlenmiş olan açılış tarihinden önce davalıya, Beyoğlu 18. Noterliğinin 25.07.2008 gün ve 18971 nolu ihtarı ile kiralanan yerin teslim alınması ihtaren bildirilmiştir.Bu ihtar davalının da kabulündedir.

Kiralananın teslimi için ihtar keşide edildiği halde ve sözleşmede AVM açılış tarihi de belirtilmediğine göre, sözleşmenin imzalanmasından itibaren bir yıl sonra yerin teslim edilmesi sebebiyle davalının 12.08.2008 keşide ve 20.08.2008 tarihli fesih ihbarı ile sözleşmeyi feshetmesi haklı bir fesih olarak kabul edilemez. Öte yandan kiralananın 10.03.2009 tarihinde yeniden kiraya verildiği anlaşılmaktadır.

Sözleşmenin 6.maddesine göre, kira bedelinin AVM açılış tarihinden itibaren ödemeye başlanacağı belirtilmiştir.Mahkemece yapılacak iş kira sözleşmesi 20.08.2008 tarihinde fesih edildiğine göre, bu tarihten itibaren kiralananın Türk Borçlar Kanununun 325.maddesine göre, aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürenin belirlenmesi, kira bedeli ödemesinin AVM'nin açılış tarihi olan 18.10.2008 tarihinde başlayacağının nazara alınması ve bu tarihten itibaren talep ve kiralananın yeniden kiraya verildiği tarih de gözetilerek makul süre tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından,

hükmün bozulması gerekmiştir.