Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/9267 K.2014/10554

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ... davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak, nitelik itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, hak ve nesafet esaslarına göre kira bedelinin tespiti, birleşen dava ise kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık kiranın brüt 68.000 TL olarak tespitine, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre birleşen davanın reddine ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili, dava dilekçesinde davalı kiracıya kira bedelini arttırmaları konusunda ihtar çektiklerini, kira bedelinin düşük tutulmasının nedeninin kiralananın davalıya kaba inşaat halinde teslim edilmesi olduğunu, davalının bu yükümlülüğü aldığı için kira bedellerinin ilk beş yıl düşük tutulduğunu belirterek aylık kira bedelinin 01.01.2012 tarihinden itibaren net 75.000 TL olarak belirlenmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davacı kiraya verenin kusuruyla kiralananın hastane olarak kullanılamadığını, mevcut kira miktarının fahiş olduğunu, kiralanana yapılan masrafların sözleşmenin hitamında karşı taraftan talep edilmeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Taraflar arasında 01.01.2007 tarihli ve on beş yıl müddetli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 8. maddesinde "ilk beş yıl sonunda taraflar bir araya gelerek kira bedelini günün şartlarına göre yeniden kararlaştıracaklar ve 2012 yılına ait kirayı belirleyeceklerdir. Takip eden 5 yıl boyunca ,her kira döneminde ( her yıl) ,lTO Tüketici Endeksi oranına + 5 puan eklenilerek bulunacak miktar kadar artış yapılacaktır. İkinci 5 yılın hitamında taraflar yeniden kira bedelini günün şartlarına göre kararlaştıracak ve

daha sonraki kira artışları İTO Tüketici Endeksi oranına + 5 puan oranında yapılacaktır" düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda, istenen döneme ilişkin hak ve nesafet esaslarına göre aylık kira parası tespit edilecektir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Olayımıza gelince.

16.09.2013 tarihli bilirkişi raporunda 01.01.2012 tarihi itibarıyla dava konusu taşınmazın aylık kira bedeli brüt 80.000 TL olarak belirlenmiş, bu raporda davacı tarafından sunulan emsal sözleşmenin kira bedelinin çok düşük olmasından dolayı dikkate alınmadığı belirtilmiş, kiralananın aylık kira bedeli tespit edilirken ise kiralananın özellikleri, konumu ve çevredeki emsal kira parası rayiçleri dikkate alındığı belirtilmişse de; bu emsallerin nitelikleri, konumu, kiralananla benzer özellikleri, niçin emsal oldukları, kira başlangıcı, süresi ve benzeri özellikleri açıklanmamış genel ifadelerle kiralananın aylık kira parası belirlenmiştir.

Öte yandan davacının yaptırdığı gayrimenkul değerlendirme raporunda talep tarihi olan 22.07.2011 tarihi itibarıyla kiralananın aylık kira bedeli 45.333 TL olarak belirlenmiş, davalının yaptırdığı değerlendirme raporunda ise iskanı alınmış, tefrişatlı ve kaba haliyle ayrımı yapılarak 04.07.2012 tarihi itibarıyla 40.400 TL ile 25.500 TL olarak kira bedeli belirlenmiştir.

Bu durumda herhangi bir resmi niteliği bulunmasa da değerlendirme raporları ile mahkemece alınan bilirkişi raporu arasında açık bir çelişki bulunduğunda kuşku bulunmamaktadır.

Öte yandan davalı vekili bilirkişi kurulu raporundan sonra iki adet emsal kira sözleşmesi sunmuş bilirkişiler ek raporlarında bu sözleşmelerin yenileme sözleşmesi mi, yoksa yeni giren kiracılara ait sözleşmeler mi olduğunun belli olmadığı; bu emsal mecurlar görülemediğinden özellikleri ve konumları ile davaya konu mecurun özelliklerinin karşılaştırılamadığı.

01/01/2012 ve 01/03/2014 başlangıç tarihli her iki emsal sözleşmenin de 10'ar yıllık uzun süreli sözleşmeler olduğu anlaşıldığından hesaplama açısından şu aşamada emsal olarak dikkate alınmadığını bildirmişlerdir.

Bundan ayrı kira sözleşmesiyle davalıya kiralandığı, kira bedelinin içerisinde buranın kirasının da öngörüldüğü ve fakat davalıya teslim edilmediği savunmasında bulunulduğu halde 137 parseldeki zemin kata ilişkin bilirkişi raporunda herhangi bir değerlendirme bulunmamaktadır.

Bu durumda mahkemece yerinde yeniden keşif yapılarak davalının sunduğu diğer iki emsal ile taraflarca sunulması halinde yeni emsal taşınmazlarda yerinde görülüp yukarıda belirtilen ilkeler gözetilerek yeni bir bilirkişi kurulu raporu alınması, ilk alınan raporla ikinci rapor arasında çelişki bulunması halinde gerekirse üçüncü bir raporla çelişkinin giderilmesi bundan sonra tarafların kira ilişkisinden bekledikleri amaçlarına uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekirken eksik araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.