Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/10521 K.2016/411

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira alacağı ve tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira alacağı ve cezai şart bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece kira alacağının ve cezai şart isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, delillerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalının kira miktarı ve cezai şarta ilişkin temyiz itirazına gelince.

Davacı vekili dava dilekçesinde, mülkiyeti hazineye ait 334 parsel sayılı taşınmazın bir kısmının kömür depolama, eleme ve paketleme sahası olarak kullanılmak üzere davalıya kiralandığını, ilk yıl kira bedelinin tahsil edildiğini, sonraki dönem kira paralarının ihtarname ile verilen 10 günlük süre içinde ödenmemesi üzerine kira sözleşmesinin feshedildiğini belirterek işleyen kira parasının ve sözleşmenin 11. maddesi gereğince kira sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle son bir yıl kira bedelinin tahsilini talep etmiştir.

Davalı savunmasında, kömür depolama, eleme ve paketleme sahası olarak kiralanan taşınmazın ÇED raporunu almak üzere müracaat ettiklerini ...'nın 08/04/2013 tarihli 1. inceleme ve değerlendirme komisyon toplantısında verilen karar ile kira sözleşmesine konu alanın ilgili idarece onaylanmış 1/100.000 ölçekli imar planında marjinal tarım arazisi olarak gösterildiği bu nedenle kömür depolama ve eleme alanı olarak kullanılamayacağı gerekçesi ile taleplerinin reddedildiğini bunun üzerine 08/07/2013 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kira sözleşmesinin özgülenen amaca uygun olarak teslim edilmediğinden kira sözleşmesinin feshedildiğini,

sözleşmenin baştan itibaren hükümsüz olduğunu, ikinci yıl kira bedelinin istenemeyeceğini sözleşme haklı nedenle feshedildiğinden cezai şartın istenemeyeceğini savunmuştur.

Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir.

O nedenle kiraya veren davacı, kiralananı da başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır (TBK. m. 301). Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır.

O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Türk Borçlar Yasasının 304. maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracının borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluğuna ilişkin hükümlerine başvurabileceği hüküm altına alınmıştır.

Olayımızda davalı kiracı seçimlik hakkını akdin feshi şeklinde kullanmıştır. Kiralanan yer kömür depolama, eleme ve paketleme alanı olarak kullanılmak üzere kiralandığına göre bu amaca uygun olarak kullanılabilmesi için ilgili Bakanlığa başvurulması üzerine kiralanan alanın imar planında marjinal tarım arazisi olarak düzenlendiği ve özgülenen amaca uygun olmadığı belirtilmiştir.

Davalı, karşısındaki davacı kamu kuruluşunun kanun hükümlerine uygun şekilde hareket ettiğini kabul etmekle haklıdır. Bu nedenle kiralanan alanın özgülenen amaca uygun olup olmadığını araştırma yükümlülüğü yönünden kiracıdan bir özen beklememek gerekir.

Bu durumda dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari birşekilde teslim edilmediği böylece kiralayanın kiracıya karşı yasal borcunu ifa etmediği subuta ermiş bulunmaktadır. Öyleyse, davalının akdi fesihte haklı olduğu kabul edilmelidir. Buradaki fesih sözleşmenin ileri hükümleri üzerinde etkilerini gösterir. Bir başka deyişle davalı kiracı kira sözleşmesinin feshi tarihine kadar olan kira bedelinden sorumludur.

Bu durumda sözleşme davalı kiracı tarafından 08/07/2013 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile feshedildiğine göre bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumludur. Kira sözleşmesi haklı bir nedenle feshedildiğine göre davalı kiracı sözleşmenin 11. maddesi gereğince son bir yıl kira bedelinin cezai şart olarak ödenmesinden sorumlu değildir. Mahkemece bu hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.