Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/10533 K.2015/9820

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira parasının değişen koşullara uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece kira parasının tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; müvekkillerinin davaya konu taşınmazı satın aldıklarını, önceki malikin 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazı davalıya kiraladığını, sözleşmede belirtilen kira bedelinin düşük olduğunu, müvekkillerinin yurtdışında ikamet etmesi, yöreyi tanımaması, iş ve ikamet yoğunlukları nedeni ile gelip ilgilenememeleri nedeni ile davalının aylık 500 TL üzerinden sözleşmeyi sürdürme amacında olduğunu, edimler arasında aşırı orantısızlık meydana geldiğini, mahkemece edimler arasındaki orantısızlığın giderilmesi,

yeni kira bedeli tespit edilerek sözleşmenin değişen şartlara ve değişen ekonomik koşullara uyarlanması gerektiğini, hali hazırda kiralanan yerin nüfusunun her gün arttığını, ulaşım imkanlarının arttığını, çeşitli konut projelerinin yapıldığını sürekli göç aldığını, ekonomik anlamda her geçen gün değerini misli ile artırdığını, sözleşmenin yapıldığı sırada karşılıklı edimler arasındaki dengenin müvekkili aleyhine bozulduğunu, belirterek 21/08/2012 tarihinden itibaren sözleşmedeki kira bedelinin 3.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili davaya cevap vermemiştir. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucunda dosyaya sunulan 01.10.2013 havale tarihli bilirkişi raporunda. Yapılan piyasa araştırmaları neticesinde taşınmazın güncel kira bedelinin aylık 2250 TL olduğu belirtilmesi üzerine, aylık kira bedelinin 2.250 TL olarak tespitine karar verilmiş olup hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (....-... ...... ....) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları,

kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 21.08.2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl sürelidir. Sözleşmede aylık kira bedelinin 500 TL olduğu, Üç yıllık kira bedelinin peşin olarak ödendiği, geri kalan iki yıllık kira bedelinin ise her ay peşin olarak ödeneceği, kiralananın boş dükkan olduğu ve mobilya mağazası olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştır.

Dava dilekçesindeki açıklamalara göre istem sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin sözleşme süresi sona ermeden önce, sözleşme süresinin 4. yılında günün koşullarına uyarlanmasıdır.

Mahkemece sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna göre kira parasının tespitine dair yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.