Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/10631 K.2016/2504

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalılardan .... tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davalılar vekili Av. ... geldi. Davacı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, alt kiracı tarafından, asıl kiracı ve asıl kiraya verenler aleyhine kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesi nedeniyle oluşan davacı zararının tazmini amacıyla açılan tazminat ve alacak istemlerine ilişkindir.

Mahkemenin davalı asıl kiraya verenler ... hakkındaki davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davacının kiraya vereni olan asıl kiracı .... hakkındaki davanın reddine ilişkin ilk kararının Dairemizce bozulmasına karar verilmesi üzerine mahkemece,bozma ilamına uyulduktan sonra verilen son kararda davalı asıl kiraya verenler ... hakkındaki davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davacının kiraya vereni olan asıl kiracı .... hakkındaki davanın kısmen kabulüne,10.557 TL kar kaybı,

9.568 -TL işletme yatırım zararı toplamı olan 20.125 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren yürütülecek yasal faizi ile birlikte adı geçen davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı .... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili,dava dilekçesinde.

Davalı ....nin 01/09/2008 tarihli kira sözleşmesi ile diğer davalılar ....'den kiraladığı ...'deki 800 m2 lik alan içinde kalan 16 no'lu bağımsız bölümü 11.12.2009 tarihli 3 yıl süreli alt kira sözleşmesi ile davacıya kiraladığını,davalıların 16.04.2010 tarihinde ilk kira sözleşmesini karşılıklı olarak anlaşarak feshetmeleri nedeniyle alt kira sözleşmesinin de sona erdiğini taşınmazda işgalci olduğunun ve bu nedenle ecrimisil talep edileceğinin bildirilmesi üzerine kiralananın 01.06.2010 tarihinde tahliye ettiğini belirterek davacıdan tahsil edilen kira paralarının iadesini,davacının kira sözleşmesinin 3 yıl süreceği inancıyla yapmış olduğu

ancak boşa giden yatırım masraflarını, yoksun kalınan kâr ve işletme değerinde meydana gelen eksilmelerden oluşan davacı zararının bilirkişi incelemesi ile belirlenerek fazlaya ilişkin haklarını saklı kalmak kaydı ile 10.000 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davacı vekili,yargılama sırasında alacak kalemlerini ayrı ayrı belirterek, 15.10.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile,10.557 TL kar kaybı, 9.568 TL yatırım bedeli, 2.500 TL işletme değerindeki eksilme ve ödenmiş olan kira ve komisyon bedeli 2500 TL'nin davalılardan tahsilini istemiştir. Davalılar, davacının alt kiracı olması nedeniyle dava açma hakkı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece asıl kiraya veren davalılar ... hakkındaki davanın pasif husumet nedeniyle, davacının kiraya vereni olan asıl kiracı .... hakkındaki davanın ise ilk kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesi de sona ereceğinden, davalının eylemi ile davacının zararı arasında illiyet bağı bulunmadığı,

davalıların asıl kira sözleşmesini davacı alt kiracıyı zarara uğratmak amacıyla feshettiklerinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 29.1.2014 tarihli ilam ile “...davalılar ...'nin, asıl (ilk) kira sözleşmesinin kasten kendisine zarar vermek kastıyla, sona erdirdiğini kanıtlayamamasına göre davacının, davalılar ... hakkındaki hükme yönelik temyiz itirazlarının reddine”, davacının asıl kiracı .... hakkındaki dava yönünden ise “... alt kiracının kiraya vereni (ilk kiracı), alt kira sözleşmesi gereğince alt kiracıya, ayıba ve zapta karsı tekeffül,

kiralananı kullanılmaya uygun bir şekilde bulundurma gibi borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Somut olayda davalılar arasındaki asıl sözleşme 01.09.2008 başlangıç tarihli 3 yıl süreli olup, davacının kiraya vereni (ilk kiracı), asıl kira sözleşmesi süresi sona ermeden, 06.04.2010 tarihinde Asıl (ilk) kira sözleşmesini diğer davalı ilk kiraya veren ile anlaşarak, karşılıklı olarak süresinden önce feshetmiştir.

Bu durumda, davalıların davacıya zarar verme kastıyla hareket ettikleri kanıtlanamamış olsa dahi, davalı ilk kiracı asıl sözleşmeyi süresinden önce feshederek, sözleşmenin süresinde önce sona ermesine neden olmuş ve alt kira sözleşmesinden kaynaklanan zapta karsı tekeffül, kiralananı kullanılmaya uygun bir şekilde bulundurma yükümlüklerini bu şekilde sözleşmeye uygun yerine getirmemiştir.

Bu nedenle alt kira sözleşmesinin süresinden önce sona ermesine neden olan davalı, davacı alt kiracının sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle uğradığı zararlardan sorumludur. Mahkemece davacının talep ettiği zarar kalemleri ayrı ayrı değerlendirilerek, talep edilebilecek zarar kalemleri ve miktarı belirlenerek, davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekir...” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyularak verilen 02.10.2014 tarihli son kararda davalı asıl kiraya verenler ... hakkındaki davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davacının kiralayanı olan asıl kiracı .... hakkındaki davanın kısmen kabulüne,10.557 TL kar kaybı, 9.568 -TL işletme yatırım zararı toplamı olan 20.125 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren yürütülecek yasal faizi ile birlikte adı geçen davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

1-Davalı .... vekilinin kâr kaybı alacağına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Yasasının 96. Maddesine (01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK.nun 112. maddesi) göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.

Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.

Uyulmasına karar verilen Dairemizin bozma ilamı gereğince alt kira sözleşmesinin süresinden önce sona ermesine neden olan davalı, davacı alt kiracının sözleşmenin süresinden önce sona ermesi nedeniyle uğradığı zararlardan sorumludur. 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nunun 249. maddesinde(6098 sayılı TBK.nun 301. maddesi) düzenlenen kiralananın kira süresi boyunca kiracının kullanımına sunulması yükümlülüğünü yerine getirmemişlerdir.

Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir.

Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekirken kira süresi sonuna kadar olan kâr mahrumiyetinin hesaplandığı bilirkişi raporu hükme esas alınarak karar verilmesi doğru değildir.

2-Davalı .... vekilinin işletme yatırım zararına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili dava dilekçesinde,davacının kira sözleşmesinin 3 yıl süreceği inancıyla yapmış olduğu ancak boşa giden yatırım zararları,masrafların, yoksun kalınan kâr ve işletme değerinde meydana gelen eksilmelerden oluşan davacı zararının bilirkişi incelemesi ile belirlenerek fazlaya ilişkin haklarını saklı kalmak kaydı ile 10.000 TL nin yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, daha sonra yargılama sırasında davacı vekili 15.10.2012 tarihli ıslah ve açıklama dilekçesi ile taleplerini açıklayarak 10.557 TL kâr kaybı, 9.568 TL yatırım bedeli,

2.500 TL işletme değerindeki eksilme ve ödenmiş olan kira ve komisyon bedeli 2.500 TL'nin davalılardan tahsilini istediğini bildirmiştir. Davacı tarafın “yatırım bedelinden kaynaklanan zarar” talebi ile hangi zararların talep edildiği tam olarak anlaşılamadığı gibi mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporundaki yatırım bedelinden kaynaklanan zarar hesabı da anlaşılamamıştır.

Mahkemece, davacı tarafa yatırım bedelinden kaynaklanan zarar talebinin açıklattırılarak gerektiğinde bu konuda yeniden uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yaptırılıp davacı tarafın açıklamaları doğrultusunda varsa davacının yatırım zararının Yargıtay denetimine elverişli, somut verilere dayalı olarak belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, somut verilere dayanmayan yetersiz ve denetime elverişli olmayan bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.