Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/11000 K.2016/1236

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ..., Av....ve Av. ... geldiler, davalı vekili Av. ... geldiler hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kira sözleşmesine güvenilerek kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflar bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı, dava konusu otele faydalı ve zorunlu masraflar yapılarak dört yıldızlı bir otel haline getirdiklerini ...1. Sulh Hukuk Mahkemesinde yaptırılan tespit sonucu bilirkişi tarafından yaptırılan faydalı ve zorunlu imalatlar bedelinin 696.482,63 TL olarak belirlendiğini belirterek, belirlenen bu bedelin tahsilini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacının dava konusu davalıların faydalanacağı bir demirbaşın olmayışı yapılan tadilatlarda davacının oteli işlettiği ve kendi menfaatine uygun ancak sözleşme dışı olduğu kanaati ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/04/1992 başlangıç tarihli ve yirmi yıl süreli ve 01/05/1998 başlangıç tarihli ve on dört yıl süreli yenilenen kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(BK.'nun 414.md.) Sözleşmede faydalı ve zorunlu masrafların talep edilme hakkını sınırlayan hükümler bağlayıcıdır.

Nitekim taraflar arasında imzalanan İlk sözleşmenin özel şartlar 4. maddesi " Kiracı kiralananı tahliye ederken ... sözleşmenin devamı boyunca demirbaşların bakımını ve onarımını kendisi yapacak masraflarını kendisi karşılayacak bunlar için kiralayanlardan hiç bir talepte bulunmayacaktır, kiracı sözleşmesi süresi içinde kiralananın tahliye edecek olursa kiralanana yaptığı tefriş masraflarından hiç birisini kiralayandan isteyemeyecektir." şeklinde düzenlenmiş bu maddeye yenilenen sözleşmenin 4. maddesi ile "kira sözleşmesi sonunda tahliye anında demirbaşların amortismanları göz önüne alınacaktır.

Ekli demirbaş listesi dışında kalan tüm eşya ve eklemeler kiracıya aittir." cümleleri eklenmiştir. Yine birinci sözleşmenin tahliyede teslim nasıl yapılacak başlığı altında 15. maddesi" kiracı taşınmazı tahliye ederken demirbaşlar dışında ana taşınmazın görüntüsünü şeklini, kullanımının değiştirmesi muhtemel lobi ve restorandaki lambriler, odalardaki yatak başları, radyatör muhafazaları ile elektrik,

armatür ve aksamını ) eşyalar bedelsiz olarak mal sahiplerine bırakılacağı " kararlaştırılmış, bu madde yenilen sözleşmede 12. madde olarak düzenlenmiş ve " Bunun dışındaki olan tüm eklentiler ve menkul mallar kiracı tarafından alınacaktır" cümlesi eklenmiştir. Kararlaştırılan bu şartlardan kiralayanın tahliye anında kiralanana yapılan tüm imalatlardan olmasa da bir kısım imalatlardan sorumlu olmadığı anlaşılmaktadır.

Yargılama sırasında mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarından yapılan bu imalatların hangisinin bu maddelerin kapsamında kaldığı hangilerinin kalmadığı anlaşılamamaktadır. Yapılan imalatlar davalılar tarafından benimsendiğine göre dava tarihinde yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracı yapmış olduğu yukarda yazılan sözleşme maddeleri kapsamı dışında kalan imalatlar ölçüsünde tazminat talebinde bulunabilir.

Ancak yapılan imalatların değerinin belirlenmesinde, imalatların imalat tarihindeki değerleri ve yıpranma payları nazara alınmalıdır.

Bu itibarla Mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak gerekirse yeniden keşif yapılarak, davacı kiracı tarafından yukarıda bahsi geçen sözleşme maddeleri kapsamı dışında yapılan ve kiralanan taşınmazda bulunan tadilatların imalat tarihi itibariyle, yıpranma payı düşürülmüş bedellerinin tesbiti ile bu tadilatların zorunlu ve faydalı masraf olup olmadığı, kiraya veren davalının bu tadilatlardan dolayı zenginleşip zenginleşmediği üzerinde durularak sonucuna göre faydalı ve zorunlu masraflarla ilgili bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla ve yazılı gerekçeyle davanın reddine doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir