Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/11707 K.2016/1778

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacılar vekili Av.... ve davalı şirket vekili Av.... geldi, hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava,kiralayanlar tarafından kiracı aleyhine açılan eski hale getirme bedeli ile tamir ve tadilat nedeniyle uğranılan kira kaybından oluşan toplam 242.904,60 TL'nin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile inşaat işleri eski hale getirme bedeli 29.700 TL, elektrik işleri eski hale getirme bedeli 7.616,52 TL, mekanik kalorifer ve su tesisatı eski hale getirme bedeli 20.654,48 TL ve tadilat süresince kira kaybı 27.000 TL'nin davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacılar ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı ve davalı vekillerini eski hale getirme bedeli ve tamir ve tadilat nedeniyle uğranılan kira kaybına ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:

Davacı vekili,dava dilekçesinde,davacılara ait ... daki taşınmazın 01.8.2006 tarihli kira sözleşmesi ile beş yıllığına davalı bankaya(önceki ünvanı ...ne) kiralandığını, davalının ....

Noterliğinin 30.01.2014 tarihli emanet tutanağı ile taşınmazı terk ettiğini, anahtarların notere tevdi ettiğini,anahtarların14.02.2014 tarihinde davacılara teslim edildiğini, davacıların taşınmazı incelendiğinde kiralananda birçok tadilat yapıldığını, sökülüp atılması ve değiştirilmesi gereken enkaz bırakıldığının görüldüğünü ....

Asliye Hukuk mahkemesinin 2014/13 D.iş dosyası ile hasar ve eski hale getirme bedeli ile tadilat sürelerinin tespit edildiğini,tespit edilen bu masrafların giderilmesi için davalıya 18.8.2014 tarihli ihtar gönderildiğini ancak giderilmediğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile tespit işlemleri nedeniyle tadilata başlanamamasından doğan aylık 19.700 TL den 7 aylık kira kaybı olan 137.900 TL,33.000 TL inşaat işleri tadilat gideri, 9.986,12 TL elektrik işleri tadilat gideri,20.654,48 TL mekanik,

kalorifer ve su tesisat gideri ve toplam 63 günlük tadilat süresi kirası 41.364 TL kira kaybı olmak üzere toplam 242.904,60 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili,cevap dilekçesinde,davalı kiracının taşınmazı 31.1.2014 tarihinde tahliye edip anahtarı aynı gün notere teslim ettiğini, ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/13 D.iş dosyası ile davalının yokluğunda yapılan tespit sonucunda çeşitli tarihlerde birden fazla rapor sunulduğunu, tüm raporlara ayrıntılı bir şekilde itiraz edildiğini, taşınmazın kiraya verildiği tarih olan 01.8.2006 tarihindeki mevcut durumunun tespitinin gerektiğini,davaya dayanak yapılan tespitlerde çok eski tarihli mimari projelere göre taşınmaz kiralama tarihi olan 01.8.2006 tarihinde de mimari projede belirtilen durumdaymış gibi bir varsayım üzerinden inceleme yapıldığını, taşınmazda davalıdan önce ...

Şubesinin faaliyet gösterdiğini, kira sözleşmesinin 4. maddesinde "kiralayan tarafından taşınmazın mevcut durumu mahkeme tarafından tespit ettirileceğinin" kararlaştırıldığı halde kiralayan tarafından herhangi bir tespit yapılmadığını, tespite esas alınan eski tarihili mimari projeden sonra davalının taşınmazı kiralamasından önce taşınmazda önceki kiracı(...) tarafından tadilatlar yapıldığını, davalının 2006 yılında 200.000 TL masraf yaptığını,

önceki kiracı ... kullanımında iken ilkel ve kullanışsız olan taşınmazın modern,sağlam ve estetik bir görünüşe sahip olduğunu,önceki kiracı tarafından taşınmazın banka kullanımına uygun hale getirilmesi için tadilatlar yapılıp taşınmazın ilk projesindeki halinden farklı bir hale getirildiğini ve eski kiracının bu yeri 10 yıl kullandığını,davacıların ihale ile ...na ait bu yeri sonradan 5.12.2005 tarihinde satınaldıklarını belirterek davanın reddini savunmuş,Mahkemece,davanın kısmen kabulü ile inşaat işleri eski hale getirme bedeli 29.700 TL, elektrik işleri eski hale getirme bedeli 7.616,52 TL,

mekanik kalorifer ve su tesisatı eski hale getirme bedeli 20.654,48 TL ve tadilat süresince kira kaybı 27.000 TL'nin davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı T.B.K.’nun 316. maddesi( Borçlar Kanununun 256.maddesi) hükmü uyarınca “kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.’nun 266.) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.”

Taraflar arasında 1.8.2006 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira sözleşmesine göre kiralananın kullanıma elverişli ve boş işyeri olarak ve yalnızca banka şubesi olarak kullanılmak üzere kiralandığı,kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümü 2.maddesinde “kiracının mecuru kullanırken temizlik ve bakımına azami dikkat ve özeni göstereceği,gerektikçe boya ve badanasını yaptıracağı,tahliye ederken de bakımlı teslim edeceği...”,

4.maddesinde “kiracının mecurda yapacağı tadilatın projelendireceği ve kiralayanın onayından sonra tadilat yapacağı,etüdün kira akdine ekleneceği,bunun dışında kiracının kiralayanın rızası dışında tadilat yapamayacağı,yapılan tadilatın parasını kiradan mahsup edemeyeceği,taşınmazın mevcut durumunun kiralayan tarafından mahkeme aracılığıyla tespit edileceği,kiracının taşınmazı tahliye ederken de bu tespitteki haline uygun teslim edeceğinin...” kararlaştırıldığı kiralanan taşınmazın 30.1.2014 tarihinde tahliye edildiği,kiralayan tarafından kiralananda 21.2.2014 tarihinde tespit yaptırıldığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Dosya arasında mevcut belgelerden,dava konusu kiralananın dava dışı ... Personeli Vakfı adına kayıtlı iken 5.12.2005 tarihinde davacılara 1/2 şer hisse ile satıldığı,bu tarihe kadar kiralanan taşınmazın uzun süre ...

Şubesi olarak kullanıldığı,Kira sözleşmesinin 4.maddesinde açıkça kiralayan tarafından kiralananın mevcut durumunun mahkeme kanalı ile tespit ettirileceği kararlaştırılmış olmasına rağmen, kiralayan tarafından kiralama anındaki mevcut durumun tespit ettirilmediği anlaşılmıştır.

Ayrıca sözleşmenin 4.maddede kiracının kiralananda yapacağı tadilatı projelendireceği ve kiralayanın onayına sunacağının kararlaştırıldığı ancak böyle bir projelendirme yapılıp yapılmadığının,yapılmışsa kiralayanın onayına sunulup sunulmadığı dosyadaki belgelerden anlaşılamamıştır.

Kiralama anındaki kiralananın durumunu kiralayan kanıtlamakla yükümlüdür. Dosyada mevcut .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/13 D.iş dosyası ile yapılan tespit sonucunda hazırlanan tespit raporlarında taşınmaza ait 1970 yıllarına ait elektrik, mekanik vs. projelerin esas alındığı görülmüştür. Kiralanan taşınmaz eski bir taşınmaz olup, davacılar 2005 yılında malik olmuş ve davalıya da bu yeri 2006 yılında kiraya vermişlerdir.

Taşınmazın yapıldığı tarihten kiralama tarihi olan 1.8.2006 tarihine kadar ilk projesine uygun şekilde olduğunu kanıt yükü davacı kiralayanlardadır. Zira taşınmaz davalı kiracıya yeni,hiç kullanılmamış şekilde kiralanmamıştır. Davalıdan önce de bu yerde başka bir bankanın kiracı olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda Mahkemece,davacı kiralayanlara kiralanan taşınmazın davalı kiracıya kiralama anındaki durumunu kanıtlamak üzere imkan tanınması,davacının bu husustaki delillerinin toplanması,daha sonra davalı kiracıya kiralanana yaptığı tadilatlara ilişkin varsa proje ve belgelerini sunmak üzere süre verilmesi,ayrıca dava konusu kiralananda davalıdan önce kiracı olduğu anlaşılan ...

Şubesi tespit edilerek bu yeri kiraladığı tarihte tadilat yaptırılıp yaptırılmadığı,tadilat yapılmış ise projesi olup olmadığı sorularak varsa önceki kiracı(...) tarafından yaptırılan tadilat projesinin de dosya arasına getirtilerek gerektiğinde yerinde yeniden keşif yapılıp uzman bilirkişiler aracılığıyla kiralanan taşınmazın ilk projesi ile önceki kiracı ...

Şubesi tarafından varsa yaptırılan tadilat projesi karşılaştırılıp,önceki kiracının uzun kullanım süresi dikkate alınarak yine davacı kiralayanların kiralama anındaki kiralananın durumuna ilişkin sunacakları deliller dikkate alınarak kiralananın kiralama anındaki durumu net bir şekilde belirlenip,davalı kiracı tarafından yaptırılan tadilatlar da varsa tadilat projesi de yerinde uygulanarak ayrıntılı bir şekilde tespit edilerek bu imalatların kalıcı olup olmadıkları,sökülüp götürülebilir olup olmadıkları belirlenmeli,sözleşmenin 2.maddesinde tahliye anında kiracının kiralananı bakımlı teslim edeceği düzenlemesi karşısında davacı

kiralayanların talep edebileceği eski hale getirme bedellerinin belirlenmesi ve belirlenen bu tadilatların ne kadar sürede tamir edileceği belirlenerek tamir ve tadilat süresi kadar kira kaybı alacağına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile sanki 1970 tarihli projelerden sonra kiralananda hiçbir değişiklik yapılmamış ve kiralanan 1970 tarihli projelerdeki şekli ile davalı kiracıya teslim edilmiş gibi kabul edilerek 1970 tarihli projelere uygun hale getirilmesi için gereken eski hale getirme bedellerine hükmedilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.