Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/150 K.2015/2109

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacılar ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacılar vekili Av. S.. Ü.. ve davalı şirket vekili Av. Y.. T..E.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kiralananın süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle yoksun kalınan 148.200 Dolar kira alacağı ve kira sözleşmesi gereğince davalı kiracı tarafından ödenmesi gereken 30.000 TL trafo bedelinin tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 50.301.36 Dolar kira alacağının tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacılar vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 14.02.2002 düzenleme tarihli ve sözleşmenin tapuya şerh edilmesinden başlamak üzere ( sözleşme 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir ) oniki yıl dört ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile akaryakıt satış istasyonu ve oto giriş yolları, yıllık 216.000 Dolar kira parası ile akaryakıt satış ve servis istasyonu olarak kullanılmak üzere davalı şirkete kiralanmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 5. maddesinde, kiraya verenlerin ekli krokide belirtilen yerde bir trafo tesisatı kuracağı ve kiracının bu tesisat için yapılacak harcamaya masrafların belgelenmesi şartı ile 1 / 2 oranında katlanacağı, bu bedelin KDV dahil 30.000 TL'yi geçmeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar.

Kiracılık süreci içinde davacılar tarafından davalı kiracı hakkında Bağcılar Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2003 / 1346 Esas, 2005 / 839 Karar sayılı dosyasında 26.12.2003 tarihinde davalı kiracının sözleşmeye aykırı olarak kiralananın bir kısmını üçüncü kişilere alt kiraya vermesi ve taşınmazı kötü kullanmasından dolayı zeminde çatlamalar oluşması nedeniyle akde aykırılık hukuki sebebine dayanılarak tahliye davası açılmış, mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne dair verilen karar 19.04.2006 tarihinde kesinleşmiştir.

Hükmün icraya konulması üzerine, davalı kiracı icra müdürlüğünce 16.02.2006 tarihinde verilen onbeş günlük süre içinde 02.03.2006 tarihinde kiralananı tahliye etmiştir. Taşınmaz yeniden 10.11.2006 tarihinde bu kez BP Petrolleri A.Ş.'ye kiralanmıştır.

Davacı kiraya verenler 14.02.2011 tarihinde açmış oldukları işbu dava ile, kiralananın sözleşme süresinden önce tahliye edilmesi nedeniyle yeniden kiraya verildiği tarihe kadar geçen süre zarfında yoksun alınan kira parası ile söz1eşmenin özel 5. maddesi gereğince ödenmesi gereken trafo bedelinin tahsilini talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucu, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davalı kiracının tahliyesinin davacıların açtıkları tahliye davası sonucu gerçekleşmesi, davacıların kira söz1eşmesinin devamını tercih etme seçeneği varken, aksi yönde irade sergilemeleri nedeniyle kira geliri talep edemeyecekleri, ancak davalı kiracının da bayilik sözLeşmesini 27.05.2006 tarihinde iptal ettirmesi ve bu süre zarfında taşınmazın yeniden kiraya verilemeyecek olması nedeniyle kiralananın iki ay yirmibeş gün geç kiraya verilmesine sebebiyet verdiği, dolayısıyla bu süreye ilişkin kira parasından sorumlu olduğu,

diğer yandan trafo bedelinin sona ermiş bir söz1eşmeye dayanılarak istenemeyecek olması ve trafonun halen davacılara ait taşınmaz üzerinde bulunup, davacılar ya da kiracıları tarafından kullanılabilecek olması gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile iki ay yirmibeş günlük kira parası 50.301.36 Doların davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Kiralananın kiracı tarafından kira süresinden önce haksız olarak tahliye edilmesi halinde, kural olarak kiracı dönem sonuna kadar olan kira paralarından sorumludur. Ne var ki, kiraya verenin de tahliye sonrasında üzerine düşeni yerine getirmesi ve kiralananın yeniden kiraya verilmesi için çaba göstermesi gerekir. Bu durumda davalı kiracının sorumluluğu, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için geçecek süre kira parası ile sınırlıdır.

Dava konusu olayda, her ne kadar kiralanan, davacılar tarafından akde aykırılık nedeniyle açılan tahliye davası sonucu verilen karar gereği tahliye edilmiş ise de, bu duruma davalı kiracının söz1eşmeye aykırı davranışları yol açmış, başka bir anlatımla kiralananın tahliyesine davalı kiracı kendisi sebebiyet vermiştir. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesine kadar geçecek makul süre kira parasından sorumludur.

Yargılama sırasında alınan 19.04.2013 tarihli ilk bilirkişi raporunda da, bu hususa vurgu yapılmasına karşın, mahkemece bu konuda bir araştırma yapılmamıştır.

Bu durumda mahkemece konusunda uzman bir bilirkişi kurulu ile yerinde keşif yapılıp, kiralananın aynı koşullarla ne kadarlık süre içinde yeniden kiraya verilebileceğine ilişkin rapor alınarak, taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10.11.2006 tarihini aşmayacak şekilde makul kiralama süresi kira parasının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Öte yandan davacılar, dava dilekçesinde, sözleşmenin özel 5. maddesi gereğince kiralanana kurulan trafo bedelinin davalı kiracıya düşen kısmının tahsilini talep etmişlerdir. Kiralanan üzerine trafonun tesis edildiği ve halen kullanımda olduğu konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Her ne kadar kiralananın tahliyesi sonrasında taşınmaz üzerinde kalmış ve yeni kiracı tarafından tasarruf edilmekte ise de, yeni kurulacak trafo bedeline davalı kiracının KDV dahil 30.000 TL ile sınırlı olarak katılacağı söz1eşmede yer aldığı gibi, davalı kiracı da, taşınmazda bulunduğu süre zarfında söz konusu trafodan yararlanmıştır.

Bu itibarla mahkemece, trafonun yapım yılı gözetilerek tesis bedeline ilişkin konusunda uzman bir bilirkişi kurulundan rapor aldırılmak suretiyle saptanacak bedelin 1 / 2'sinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde bu istemin reddine hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.