Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/1969 K.2016/669

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı-k.davalı ve davalı-k.davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Asıl dava; Kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan faydalı imalat bedeli ve kira sözleşmesinden kaynaklanan müspet zarar, karşı dava; mahrum kalınan kira kaybı istemlerine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne,karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı / karşı davalı ve davalı /karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı/karşı davalı vekili dava dilekçesinde. Taraflar arasında 19/02/2006 tarihli, 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, son iki yıllık kira bedelinin peşin ödendiğini, kiralanan taşınmazın dava dışı üçüncü kişilere satışının yapıldığını ve davalının talebi ile iş yeri ruhsatının iptal edilmesi üzerine taşınmazın tahliye edilmek zorunda kalındığını, müvekkilinin taşınmaza çevre bakımı ve bir kısım onarımlar yaparak yaklaşık 15.000,00 TL masraf yaptığını,

tüm giderler düşüldükten sonra yılda yaklaşık olarak 100.000,00 TL gelir elde ettiğini belirterek müvekkilinin mahrum kaldığı 235.000,00 TL müspet zarar ile taşınmaza yapılan 15.000,00 TL bakım ve onarım giderinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı/ karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; müvekkilinin davacı kiracıyı tahliyeye zorlamadığını davacının işyeri ruhsatı alamaması nedeniyle işyerini tahliye etmek zorunda kaldığını belirterek asıl davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise sözleşmenin haksız feshinden dolayı fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydı ile 10.000,00 TL'nin davacı/karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece,asıl davanın kısmen kabulü ile 14.158,48 TL'nin tahsiline , karşı davanın reddine karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı -karşı davacı vekilinin asıl ve karşı davaya yönelik tüm, davacı-karşı davalı vekilinin asıl davaya yönelik aşagıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı/ karşı davalı vekilinin mahrum kalınan kar kaybına yönelik temyiz itirazlarına gelince. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Yasasının 112. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir.

Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır.

Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.

Taraflar arasında akdedilen 01.05.2008 başlangıç tarihli ve 5 + 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile çalışır vaziyette kıraathanenin kiraya verildiği, taşınmaza ait işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının 26.04.1994 tarihinden itibaren davalı kiraya veren adına olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davalı kiraya veren dava konusu taşınmazın üzerinde bulunduğu arsa payını 05/03/2012 tarihinde dava dışı üçüncü kişilere satmış,15.04.2013 tarihli dilekçe ile dava konusu taşınmaza ait 3. sınıf 6 numaralı ruhsatnamenin iptalini ilgili Belediyeden istemiştir.Belediye ruhsatnamenin iptal edildiğini ,işyeri için yedi gün içerisinde yeni ruhsatname

alınması gerektiğini davacı kiracıya 06/05/2013 tarihinde tebliğ etmiş, kiracı 09/05/2013 tarihinde Belediyeye başvurmuş ancak evrakların tamamlanmaması nedeniyle ruhsat verilememiştir.Bunun üzerine 12/06/2013 tarihli encümen kararı ile davacı kiracının faaliyetten men'ine karar verilmiş, 17/06/2013 tarihinde ise işyeri mühürlenmiştir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Kiraya verenin ruhsatın iptaline neden olması bu kapsamda sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu durumda davalı kirayaverenin tazminat sorumluluğu bulunmaktadır.

TBK’nun 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacaktır. Bu nedenle davalının kira sözleşmesine aykırı davranmasıyla oluşan sorumlulukta tazminattan indirim yapılmasını düzenleyen TBK’nun 52.maddesinin uygulanması gerekir. Bu kapsamda davacı kiracı da işyerinin mühürlenmesine müteakip kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği yeni bir işyeri bulma konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır.

Bunun bir sonucu olarak davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı yeniden kiralayabileceği sürenin belirlenmesi, davalı kiraya verenin de bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde kazanç kaybı talebinin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.