Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/2120 K.2015/11458

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak ve ecrimisil tazminatı davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Asıl ve birleşen dava, alt kiracı tarafından açılan, taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraf alacağının davalı malikler ve asıl kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davalıların ecrimisil alacağı ve takas mahsup talebi uyarınca asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, asıl dava dilekçesinde; davaya konu oteli dava dışı ... Turizm Ltd. Şti.'den kiraladıklarını, taşınmazda tadilat yaptıklarını ve bu tadilatlardan davalıların haberdar olduğunu, ancak ...

Turizm Ltd.Şti. ekonomik krize girince davalıların tutumunun değiştiğini, kiracılık sıfatlarına karşı geldiklerini ve haklarında tahliye davası açtıklarını ve taşınmazdan tahliye edildiklerini belirterek faydalı ve zorunlu masraf alacağı için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 10.000 TL nin tahsilini talep etmiş, ek dava niteliğindeki birleşen dava dilekçesinde ise 140.000 TL nin davalılardan tahsilini istemiştir. Davalılar vekili davaya konu oteli.....

Turizm Ltd.Şti.' ne kiraya verdiklerini, bilgileri ve izinleri olmadan taşınmazın davacıya alt kiraya verildiğini, bu nedenle davacı hakkında tahliye davası açtıklarını, davacının fuzuli şagil olduğunu, ecrimisil alacaklarının bulunduğunu, bu nedenle takas mahsup talep ettiklerini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalıların ecrimisil alacağı ve takas mahsup talebi uyarınca asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı şirket ile dava dışı.....Turizm Ltd.Şti. arasında imzalanan 17.04.2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli, yıllık 300.000 Euro bedelli sözleşmenin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine taraflar arasında 27.04.2007 tarihinde düzeltme protokolü yapılmış ve kira bedelinin 3 yıllık 300.000 Euro olduğu düzenlenmiş, 3 yıllık kira bedelinin 15.06.2007 ila 15.07.2008 tarihlerinde 5 taksitle ödenmesi kararlaştırılmıştır.

Alanya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2007/973 esas sayılı dosyasının incelenmesinden davacısının .... Turizm A.Ş. Olduğu, davalısının bedesten .....Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti olduğu, dava tarihinin 25.10.2007 olduğu, davacının fuzuli şagil olduğu, kiracı şirketin sözlşmeye aykırı olarak davalı ile alt kira sözleşmesi yaptığı gerekçesiyle davalının tahliyesini talep etmiş, mahkemece 30.07.2008 tarihinde davanın kabulü ie tahliye kararı verildiği, kararın dairemizce 29.09.2009 tarih ve 2009/4075-7589 sayılı ilamı ile onandığı, davalının icra marifeti ile 26.01.2009 tarihinde kiralanandan tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

./..

Tazminat istemi niteliğinde bulunan ecrimisil taleplerinde, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde öncelikle taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilmeli, sonrasında davaya konu taşınmaz ve emsaller incelenmeli, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de dikkate alınarak dava konusu ilk dönemde arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara TÜİK tarafından yayımlanan ÜFE artış oranın tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla şayet taşınmaz paylı ise pay oranında ecrimisil hesabı yapılmalıdır.

Somut olayda davalılar ecrimisil alacakları nedeniyle takas mahsup talebinde bulunmuş, Mahkemece davacıların fuzuli şagil olması nedeniyle faydalı ve zorunlu masraf alacağını talep edemeyeceği, asgari levazım bedeli talep edebileceği, bununda 18.04.2013 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda 170.027 TL olduğu,

27.06.2014 tarihli bilirkişi heyeti raporuna göre de davalıların ecrimisil alacağının 970.618 TL olduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş ise de, bilirkişiler davalıların ecrimisil alacağını 17.04.2007 tarihli kira sözleşmesi uyarınca yıllık 300.000 Euro olarak hesaplamış, kira başlangıcından tahliye tarihine kadar kira bedeli karşılığı olarak 970.618 TL ecrimisil alacağı hesaplamıştır.

Mahkemece yukarıda açıklanan bu ilkeler çerçevesinde ecrimisil hesabı yapılması gerekirken kira sözleşmesindeki bedele göre, düzeltme protokolü dahi dikkate alınmadan sonuca gidilmesi isabetsiz olmuştur.

Öte yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

O halde mahkemece mahallinde üç kişilik bilirkişi kurulu ile yeniden keşif yapılarak yukarıda açıklanan yönteme göre ecrimisil hesabı yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.