Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/2134 K.2015/3720

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira ve genel gider alacağı, kira sözleşmesinin süresinden önce haksız feshi nedeniyle yoksun kalınan kira alacağı ve cezai şartın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının 22/10/2010 tanzim tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kira sözleşmesi gereğince kiralanandaki işyerini en geç 15/11/2010 tarihinde açması gerektiğini, aksi halde cezai şart ödemesi ve bu tarihten itibaren kira ve genel giderler ödemelerine başlaması gerektiğini, davalı kiracının işletmesini taahhüt ettiği tarihte açmadığı ve diğer ödemelerine de başlamadığını, bu nedenle kira ve genel gider ödemeleri ile işyeri açma taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle kiracıya 14/01/2010 tarihli ihtarname gönderildiğini,

davalı kiracının ise kira sözleşmesini tek taraflı fesh ettiğini ihtarname ile bildirdiğini, davalının fesih gerekçesinin haksız olduğunu, kiralanan AVM'nin 29/09/2010 tarihinde halka açıldığını, bu tarih itibariyle tamamlanmış olan kiralananın sözleşme öncesinde 01/10/2010 tarihinde davalıya teslim edildiğini, davalının kiralanın teslimi ilgili hiçbir itirazı veya talebi bulunmadığını, kiracının fesih bildiriminin 03/02/2011 tarihinde tebliğ edildiğini, fesih tarihi itibariyle Kasım (15 günlük), Aralık 2010 ve Ocak, Şubat 2011 ayları kira ve genel gider bedelleri, damga vergisi bedeli,

kiralanandaki faaliyete başlamaması nedeniyle geciken her gün için hesaplanan işyeri açmama ceza tutarını ödemekle yükümlü olduğunu, fesih tarihinden sonra ise kiracının sözleşmeyi ilk 24 ay tek taraflı olarak feshedemeyeceğininden fazlaya ilişkin hakların saklı kalmak kaydıyla davalıdan 8 aylık kira ve genel gider bedeli toplamını, sözleşmenin feshedilemeyeceğine ilişkin hükmün geçersiz kalması halinde taşınmazın boş kaldığı 8 aylık sürede kaybedilen kira geliri ve ödenecek olan genel gider ödemelerinin tazminin istediklerini,

ayrıca taşınmaz 8 ay boş kalacağından bu dönem için işyeri açmama tazminatı talep ettiklerini belirterek toplam 251.034,08.TL ve 276.218,00.USD alacaklarının % 15 faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevabında; kira sözleşmesine konu taşınmazın davacı tarafından sözleşmede belirtilen zamanda teslim edilmediğini, sözleşme hükümlerinden taşınmazın ileri tarihte teslim edileceği ifadelerinin yer aldığını, davacının bir çok defa gerek sözlü gerekse mail yoluyla yapılmış olan talep ve uyarılara rağmen taşınmazı müvekkiline teslim etmediğini, davacının teslime dair hiçbir girişimde bulunmamasının da taşınmazın teslime hazır durumda olmadığını gösterdiğini, davacının sözleşmenin kendisine yüklediği esaslı edimi yerine getirmemesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını,

kendi edimini yerine getirmeyen davacının taşınmaza ilişkin kira ve diğer gider ve masrafları talep ettiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacı kiraya verenin mecuru teslim olgusunu kanıtlayamadığı, kiracının sözleşmeyi fesihte haklı olduğu, BK'nun 81.maddesi (TBK. Md 97) gözönüne alındığında feshin, dönme gibi sonuç doğuracağı kiraya verenin kiracıdan her hangi bir talepte bulunamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükme esas alınan 21/10/2010 düzenleme tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiracı, 26/01/2011 keşide tarihli, 03/02/2011 tebliğ tarihli ihtarname ile kira sözleşmesine konu taşınmazın sözleşme şart ve koşullarında teslim edilmemiş olması nedeniyle kira sözleşmesini feshettiklerini bildirmiştir.

Kira sözleşmesinin 4.1 maddesinde, "Kiracının kira ödeme sorumluluğunun başlangıç tarihi ise 15 Kasım 2010 tarihini geçmemek üzere mağaza açılış tarihinden itibaren başlayacaktır.", 7.2 maddesinde " Mecur, sözleşmenin imzalanmasını takiben 1 Ekim 2010 tarihinde kiracıya teslim edilecektir." hükmüne yer verilmiştir. Ayrıca sözleşmede kiralananın teslimine ilişkin çelişkili hükümler bulunmaktadır.

Sözleşmede bazı hükümlerde kiralananın teslim edildiği belirtildiği halde bazı hükümlerde kiralananın teslimine ilişkin uyulacak prosedür kararlaştırılmış olup kiralananın 01/10/2010 teslim edileceği belirtilmesine rağmen sözleşmenin tanzim tarihini daha sonraki bir tarihtir. Bu durumda sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde kiralananın, davacının iddia ettiği gibi sözleşmeden önce kiracıya teslim edilmediği anlaşılmaktadır.

Yine kira sözleşmesinin 7.5 maddesinde kiralananın yazılı bir teslim tutanağı ile teslim edileceğinin düzenlenmiş olup davacı tarafından kiralananın teslim edildiğine ilişkin yazılı bir delil ibraz edilememiştir.

Kira sözleşmesinin 8.2 maddesinde, kiracının işyerini en geç 15/11/2010 tarihinde açmayı taahhüt ettiği, ticari faaliyetin taahhüt edilen tarihte başlamaması halinde kiracının kira bedeline ilave olarak ve cezai şart çerçevesinde geciktiği her gün için bir günlük kira bedeline tekabül eden kira bedelinin 3 katı miktarını ödeyeceği kararlaştırılmış olup kiralananın teslim edilmemesi halinde sözleşme hükmüne dayanılarak kiracıdan cezai şart talep edilemeyeceği açıktır.

Kiralananın teslim edildiğini ispat yükü davacı kiraya verene aittir. Davacı, kiralananın teslim edildiği yazılı delillerle kanıtlanamamıştır. Ne var ki, davacı “diğer yasal deliller ” demek suretiyle yemin deliline de dayandığına göre, Mahkemece kiralananın teslim edildiği konusunda davacı tarafa davalıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sonucuna göre cezai şart talebi hakkında karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

Davacının fesih tarihine kadar olan kira bedelleri ve ortak gider alacağına ilişkin talebi kiralananın kiracıya teslim edilmediğinin kabulü ile reddedilmiş ise de kira sözleşmesinin 4.1 maddesinde, kiracının kira ödeme sorumluluğunun 15/11/2010 tarihini geçmemek üzere mağaza açılış tarihinden itibaren başlayacağı hüküm altına alınmıştır.

Davacı kiraya verenin, kiralananın daha erken teslim edildiğini kanıtlayamaması halinde sözleşmede kararlaştırılan tarihte kiracının kira ödeme yükümlülüğü başlayacaktır. Bu düzenleme karşısında kiralananın kiracıya teslim edilmesine gerek yoktur.

Bu nedenle 15/11/2010 tarihinden itibaren sözleşmenin kiracı tarafından fesih edildiğinin kiraya verene bildirildiği tarih olan 03/02/2011 tarihine kadar olan kira bedelleri ve genel giderlerin kiracıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken istemin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Davacının fesih tarihinden sonraki döneme ilişikin alacak talebine gelince; kira sözleşmesi kiracı tarafından, kiralananın teslim edilmesi nedeniyle 26/01/2011 tarihli ihtarname ile feshedilmiş, fesih bildirimi kiraya veren davacıya 03/02/2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. Mahkemece, kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği kabul edilmiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere, davacı kiralananın teslim ettiğini ispat yükümlü olup, kiralananın teslim edilmediğinin kabulü halinde, davalı kiracının, kiralananın teslim edilmemesi üzerine öncelikle kiraya verene teslim konusunda süre vermesi, verilen süresinin sonunda kiralananın teslim edilmemesi durumunda sözleşmeyi sona erdirmesi gerekirken, davalı kiracı tarafından fesih bildirimden önce kiraya verene usulüne uygun olarak teslim konusunda süre verilmediği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle davalı kiracının, sözleşmeyi fesh etmekte haklı olduğu kabul edilemez. Bu durumda, kiracı sözleşmenin fesih tarihinden sonra kiralananın aynı şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile bu döneme isabet eden genel giderlerden kiracının sorumlu olacağı kabul edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır