Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/2162 K.2015/11012

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağından dolayı başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, 15.02.2012 tarihli, aylık 750 TL bedelli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak 12.11.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık aylık 825 TL den, toplam 3.300 TL 2013 yılı Mart, Nisan, Haziran, Ekim ayları kira bedeli, 75'er TL den, 300 TL 2013 Mayıs, Temmuz, Ağustos, Eylül kira farkı, 198 TL aylık % 2 faiz, ayrıca sözleşmedeki muacceliyet şartı gereği aylık 825 TL den 2.475 TL 2013 yılı Kasım, Aralık ile 2014 Ocak ayları kira bedelleri toplamı 6.273 TL nin tahsilini istemiş,

dava dilekçesinde davalının takipten sonra 3.000 TL ödediğini belirterek 3.273 TL üzerinden davalının itirazının iptali isteminde bulunmuştur.

Davalı süresinde yaptığı itirazında borcu bulunmadığını, yargılama sırasındaki savunmasında ise sözleşmeye göre artışın tefe-tüfe oranında belirleneceğini, davalının muvain defter kayıtları incelendiğinde takibe konu kira alacaklarının gecikmeli de olsa ödendiğini, temerrüt söz konusu olmadığından faiz istenemeyeceğini, 2013 yılı Haziran ayı kirasının ödendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiştir.

Taraflar arasında 15.02.2012 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 750 TL olduğu, ödemenin her ayın 25'ine kadar yapılacağı, yıllık artış miktarının % 10 dan az olmamak üzere tefe-tüfe ortalaması kadar olacağı, kiralananın daire olup işyeri olarak kullanılacağı düzenlemeleri bulunmaktadır. Ayrıca sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde '' Kiracının kira bedellerini yukarıda belirtilen süre içerisinde ödemediği takdirde % 2 aylık gecikme faizi ile beraber ödemek zorunda olduğu yine kira bedelleri bir ay ödenmediği takdirde geri kalan ayların kira bedellerinin de muacaliyet kesp edeceği '' yazılıdır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesinde ‘’ kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.’’ hükmüne yer verilmiştir. Yine aynı yasanın 344. maddesi gereği '' Tarafların

./...

yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu, TBK'nun 120.Maddesinde "Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranının, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirleneceği, sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık temerrüt faizi oranının, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamayacağı '' düzenlenmiştir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un “Geçmişe Etkili Olma” başlıklı 2.maddesinde Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı ,“Görülmekte Olan Davalara İlişkin Uygulama” başlıklı 7.maddesinde de Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88. temerrüt faizine ilişkin 120., aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesinin, görülmekte olan davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.

Türk Borçlar Kanunu'nun “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı” başlıklı 344 ve 346. maddelerinin kamu düzenine ilişkin hükümler olduğu uyuşmazlık konusu değildir.

Ancak 04.07.2012 tarihli 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31.3.2012 tarihli 6217 Sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesine göre ”Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.

Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmüne göre kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 346. maddesi uygulanmayacaktır.

Somut olayda davacı alacaklı muaccel olan kiraların yanında muacceliyet şartı gereği olanları da istemiştir.

Yukarıda açıklandığı üzere Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesi uyarınca kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu kabul edildiğinden, işyeri olarak kiralanan dava konusu yer için, kiracının tacir olup olmadığı ve TBK 346/2 maddesinin uygulanıp uygulanmayacağı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346.maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise;

yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması gerekirken eksik inceleme sonucu karar verilmesi doğru değildir.

Bundan ayrı sözleşmedeki artış şartı TBK'nun 344. maddesi tacirler hakkında 8 yıl süreyle uygulanmayacağından kiracının tacir olması halinde geçerli olup kiracının tacir olmaması halinde sözleşmedeki kira bedelinde artış TBK 344. maddesi dikkate alınarak yapılmalı bu konuda bilirkişiden rapor alınmalıdır. Diğer yandan sözleşmedeki aylık % 2 oranındaki gecikme faizi de kiracının tacir olması halinde uygulanabilecektir.

Tüm bu nedenlerle davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak sonucuna göre sözleşmedeki muacceliyet, artış şartı ve gecikme zammının değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacı tarafından ödenmediği bildirilen kira bedelleri banka kayıtları ile karşılaştırılmadan olduğu gibi kabul edilmiş olup rapor hüküm kurmaya yeterli değildir.

Davalı kiracı takipte muaccel olup istenen 2013 yılı Mart, Nisan, Haziran ve Ekim kiralarından 2013 yılı Mart ve Nisan kiralarını 02.04.2013 tarihinde Mart - Nisan kira bedeli adı altında 700 TL olarak yatırmış olup bilirkişi tarafından ödemede ve faiz hesabında dikkate alınmamıştır. Ayrıca ay belirtilmeden 04.07.2013 tarihinde 750 TL, 20.11.2013 tarihinde 750 TL kira bedeli,

../... 26.11.2013 de geciken aylar kira bedeli adı altında 1.500 TL, 24.02.2014 de 2.250 TL 2013 yılı geçmiş aylar kira bedeli adı altında kira bedelleri yatırılmış olup ödemeler dava tarihinden önce yapılmış davacı tarafından da 3.000 TL ödeme yapıldığı kabul edilmiştir. O halde davalı tarafından yapılan tüm ödemeler tarafların beyanları alınıp mahsup edildikten sonra oluşacak sonuca göre karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.