Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/2292 K.2015/2939

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin 01/01/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 18.000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01/01/2015 tarihinden itibaren takdiren aylık 14.450,00 TL aylık brüt kira bedeli olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 01.01.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli yazılı kira kontratı ile davalının dava konusu mecurda kiracı olarak bulunduğunu,mecurun aylık kira bedelinin halen NET: 11.037,32-TL olarak ödenmekte olduğunu, 5 yıllık sözleşme süresinin 01.01.2013 tarihinde sona erdiğini ve kontratın taraflarca zımnen yenilendiğini, 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayan yeni kira döneminde ise, mecura ödenen aylık kira bedelinin düşük olması ve emsallerinin çok altında kalması nedeniyle kira bedelinin aylık net 18.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, sözleşme tarihinin 20/11/2007 olduğunu, bu nedenle davanın süresinde açılmadığını, taşınmazın çevresindeki yerlerin kira bedellerinin son derece düşük olduğunu, kira bedelinin sözleşmeye uygun olarak artırıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01/01/2015 tarihinden itibaren takdiren aylık 14.450,00 TL aylık brüt kira bedeli olarak tespitine karar verilmiştir.

1-) Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) Uyuşmazlık konusu olmayan taraflar arasındaki 01.01.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 3.maddesine göre kira parasının her bir yıllık kira dönemi sonunda yıllık TÜFE oranında arttırılarak ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nu 347. maddesi hükmüne göre, kiracı kira süresinin bitiminden en az onbeş gün önce kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak bildirmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345/1 maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır.

Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir.

Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir.

Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan kira sözleşmesinde kira artış şartı düzenlenmiştir. Sözleşmede kira artışı ile ilgili düzenleme bulunduğundan ve dava 01.01.2013 tarihinde başlayan yeni kira dönemi içinde 27.12.2013 tarihinde açılmış olduğundan, mahkemece davacının dava dilekçesindeki talebinde olduğu gibi 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tesbitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi ve sebebi belirtilmeden kira bedelinden fazla indirim yapılması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.