Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/2811 K.2016/665

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Dava konusu meskenin satılması için emlakçı ...'e yetki verilmesine rağmen emlakçının taşınmazı dükkan olarak davalıya kiraya verdiğini, kira sözleşmesinin öğrenilmesinin ardından kira bedellerinin ödenmesi ve taşınmazın eski hale getirilmesi için davalı kiracıya ihtarname keşide edildiğini kira bedellerinin ödenmediğini ve taşınmazın da eski hale getirilmediğini taşınmazın 02.09.2012 tarihinde tahliye edildiğini belirterek 5.320,00 TL kira alacağının tashiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiralandığını ve kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılması için 8.378,00 TL değerinde tadilat yapıldığını bu nedenle kira bedelinin ödenmediğini belirterek faydalı imalat bedelinin kira bedelinden takas ve mahsubu ile davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, takas ve mahsup talebi kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 139. maddesi (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 118. maddesi ) gereğince, iki kişi karşılıklı olarak bir miktar para veya özdeş diğer edimleri birbirine borçlu oldukları takdirde, her iki borç muaccel ise, her biri alacağını borcuyla takas edebilir. Alacaklardan biri çekişmeli olsa bile takas ileri sürülebilir.

Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 143. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 122. maddesi ) hükmüne göre takas, ancak borçlunun takas iradesini alacaklıya bildirmesi ile gerçekleşir. Bu durumda her iki borç takas edilebilecekleri anda daha az olan borç tutarınca sona erer. Takas için mutlaka karşılık dava açılması zorunlu değildir. Davalı, karşılık dava açmadan da takas savunmasında bulunmakla yetinebilir.

Bununla birlikte davalının takas etmek istediği karşılık alacağın miktarı asıl davada istenen alacaktan daha fazla ise ve davalı bu fazla alacağını hüküm altına aldırmak istiyorsa karşılık dava açılması gerekir. Karşılık dava, asıl dava ile birlikte incelenirse de, asıl davaya oranla müstakil, ayrı bir davadır. Bu nedenle her iki davanın da ayrı ayrı karara bağlanması gerekir.

Olayımızda;...Mevkii 370 ada 4 parselde kayıtlı mesken niteliğindeki taşınmazın dava dışı ... tarafından davalıya dükkan olarak kullanılmak üzere 11.01.2011 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi ile kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar üçüncü maddesinde kiracının kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı, kiralanan taşınmazın maliki olup 17.08.2012 tarihinde davalıya keşide ettiği ihtarname ile mesken niteliğinde olan taşınmazın satılmak üzere ...'e verildiğini, taşınmazın bilgisi dışında kiraya verildiğini, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren beş gün içinde eski hale getirmesini ve aylık 280,00 TL den 18 aylık toplam 5.040,00 TL kira alacağının tebliğden itibaren 30 gün içinde ödenmesini aksi halde tahliye ve alacak davası açılacağını bildirmiştir.

Taşınmazın 02.09.2012 tarihinde tahliye edildiği tarafların kabulündedir.

Davacı dava dilekçesinde kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden tahliye tarihine kadar olan toplam 5.320,00 TL kira alacağının tahsilini talep etmiş ,davalı ise kiralanana 8.378,00 TL değerinde faydalı imalat yaptığını yapılan imalatların kira bedelinden mahsup edileceği konusunda kiraya veren ile anlaştıklarını belirterek faydalı imalat bedelinin takas ve mahsubunu talep etmiştir.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın işyeri olarak kullanılması durumunda toplam 6.199,23 TL faydalı imalat yapıldığı belirtilmiş mahkemece davalının takas ve mahsup talebi kabul edilerek faydalı imalat bedelinin kira alacağından fazla olması nedeniyle

davanın reddine karar verilmiştir. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümü üçüncü maddesinde tadilat yapma yasağı bulunmakta olup kural olarak davalı takas ve masup talep edemez. Ancak davacı malikin kiralananın mesken olarak eski hale getirilmesini isteme hakkı bulunmaktadır.

Bu durumda mahkemece taşınmazın mesken olarak eski hale getirilmesi için yapılması gereken imalat bedellerinin tespit edilmesi bu miktarın takas-mahsup hesabında nazara alınması davalının yapmış olduğu faydalı ve zorunlu sayılabilecek imalatların hangilerinin meskende kullanılabilecek nitelikte oldukları bedellerinin belirlenmesi ve bu miktar imalat bedelleri bakımından takas mahsup talebinin kabulü ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.