Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/3218 K.2015/3548

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde. Taraflar arasında 397 nolu parselde bulunan arazi ile ilgili kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının kira borcunu ödemediğini yapılan icra takibine itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ise takipten önce alacaklı olduğunu gösterir davacı imzasını taşıyan belge ve ödemelerin bulunduğunu, davacının kiralananı başkasına kiraya verdiğini, bu kişi tarafından yapılan şikayet üzerine Antalya 5. Asliye Ceza Mahkemesinde dava açıldığını, davacının feshe ilişkin ihtarname gönderdiğini, kira sözleşmesini feshe zorlamak amacıyla delil tespiti yaptırdığını, müvekkilinin alacaklı olduğu tutarı gösteren belge hesaba yapılmadan borç hiç ödenmemiş gibi icra takibi yapıldığını, çekle ödemelerinin mevcut olduğunu, 2011-2012 kira dönemine ilişkin kira ilişkisinin son bulduğunu dürüstlük kuralları,

iyi niyet çerçevesinde ve bağlı diğer sebeplerle kira ilişkisinin sona erdiğini belirterek davanın reddine ve kötüniyet tazminatına karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece icra takibinde son dönem kira alacağının talep edildiği, son dönemde davacının taşınmaza müdahalede bulunduğu, başkasına kiralamak istediği, kiracının kullanımını engelleyici davranışlar sergilediği, sözleşmeyi feshetme iradesini eylemli olarak ortaya koyduğu, kiracının yararlanmasına engel olduğundan kira parası isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 12/08/2009 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile 397 parsel nolu 41.000 m2 yüzölçümündeki arazi içindeki 17 dönüm kapalı sera 13 dönüm narenciye bahçesi 3 işçi evi davalıya kiralanmıştır. Sözleşmenin 12.maddesinde 2011-2012 yılı için kira bedelinin 45.650 TL olduğu, bunun 15.216 TL sinin 01/08/2011 tarihinde kalan kısmının 2 adet çekle ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı tarafından 12/08/2011 tarihinde başlatılan icra takibinde 01/08/2011 Tarihinde ödenmesi gereken 15.216 TL kira alacağı 41,27 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 15.257,27 TL alacağın tahsili talep edilmiştir.

Dosya arasında bulunan Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/50 D.İş dosyasında, davacı kiralayan tarafından sunulan 05/07/2011 tarihli dilekçe ile kiracının kiralananda hiçbir faaliyette bulunmadığı kiralananın bakımsızlıktan zarar gördüğü belirtilerek meydana gelen zararın tespiti istenmiştir.

Mahallinde 08/07/2011 tarihinde yapılan delil tespitinde hazır bulunan davalı, kiralananın eski borçlarından dolayı taşınmazın sulanamadığını, zarar ettiğini, 2 yıldır iş yapmadığı yönündeki iddiayı kabul etmediğini belirtmiştir. Delil tespiti sonucunda hazırlanan bilirkişi raporunda ise kiralanan yerlerdeki zarar miktarı belirlenmiştir. Antalya 5. Asliye Ceza Mahkemesinin 2011/624 Esas sayılı dosyasında ise dava dışı E.. B.. ve davalı M.. Y..’in şikayeti üzerine davacı H..

İ.. ve C... İ...’in 25/07/2011 tarihinde işlenen dolandırıcılık ve mala zarar verme eylemlerinden dolayı yargılandıkları, ceza mahkemesinde görülen davada, kiralayanın taşınmazı M.. Y..’e kiralamasına rağmen bu kez Erdal isimli şikayetçi ile anlaşarak aynı yerin Erdal’a kiralandığı bunun karşılığında senet aldığı, daha sonra kiralayanla oğlunun tarla girişinde bulunan kapının asma kilidini kırarak mala zarar verdikleri, E.. B..’a karşı dolandırıcılık M..

Y..’e karşı mala zarar verme suçunu işlediklerinin iddia edildiği, yapılan yargılama sonucunda verilen 16/01/2013 tarih ve 2011/624 Esas 2013/13 Karar sayılı kararla dolandırıcılık suçunun oluşmadığı olayın hukuki ihtilaf niteliğinde bulunduğu, mala zarar verme suçlamasında ise kiraya verenin kiraladığı yerin kiralama amacı doğrultusunda kullanılıp kullanılmadığını her zaman denetleyebileceği, 41.000 m2 lik arazide kiralama konusu dışındaki yerlerin de bulunduğu belirtilerek sanıkların beraatına karar verildiği ve kararın temyiz edilmeksizin 11/02/2013 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Davalı M.. Y..’in ceza mahkemesi dosyasında verdiği 12/09/2011 tarihli ifadesinde kiralama sözleşmesinin halen geçerli olduğunu kiraladığı yerde seracılık yaptığını bu yerin etrafının tel örgü ve demir kapı ile çevrili olduğunu sürgüsü ve asma kilidi olduğunu 25-30 Temmuz arasında H.. İ.. ve oğlu Coşkun’un kapının sürgüsü ve kilidini kırdıklarını zincir takarak kendi kilitlerini taktıklarını sözleşmeye aykırı olarak bu yerin kullanım hakkını geri almak istediklerini oysa kendisinin kira bedelinin tamamını ödediğini belirterek şikayetçi olduğu anlaşılmıştır.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HMK'nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Olayımıza gelince. Davalı kiracı tarafından kira sözleşmesinin feshedildiğine ve kiralananın tahliye edildiğine ilişkin dosya kapsamına yansıyan herhangi bir bilgi veya belge bulunmamaktadır. Kaldı ki davalı kiracı asliye ceza mahkemesi dosyası içerisinde bulunan 12/09/2011 tarihli ifadesinde kira sözleşmesinin halen geçerli olduğunu kira bedelinin tamamını ödediğini, belirtmiş olup eldeki davaya cevabında da kira bedellerinin ödendiğini savunmuştur.

Öte yandan kiracının taşınmazın 3. kişiye kiralanmak istenmesi veya taşınmaza müdahale edilmesi halinde kiracılık sıfatından kaynaklanan haklarını kullanmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi tahliye ile sona ermeyip halen geçerli olduğuna göre mahkemece sözleşmede kararlaştırılan kira parasının ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken kira parası istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.