Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/3577 K.2016/1106

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak ve tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava; kiraya veren tarafından açılan hor kullanım nedeniyle eski hale getirme tazminatı ile tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira alacağının tahsili ve kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesi nedeniyle uğranılan kira kaybı zararının tahsili istemine, karşı dava; kiracı tarafından açılan kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı imalat bedelinin tahsili ile kiraya veren tarafından tüketilen elektrik bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Yerel mahkemece, taleple bağlı kalınarak asıl dava ile karşı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, asıl ve karşı davanın taraflarınca temyiz edilmiştir.

1-Davalı-karşı davacının asıl davaya yönelik aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine,

2-Davalı-karşı davacının asıl davaya yönelik hor kullanma tazminatı istemine ilişkin temyizine gelince; taraflar arasında 01.02.2004 başlangıç tarihli 5 yıl süreli işyeri (Sanayi tipi imalat ve dökümhane) sözleşmesine ve kiralananın 20.04.2011 tarihinde tahliye edildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Asıl davada, 26.05.2011 tarihli 2011/210 D.İş tespit dosyasına dayanılarak kiralananın badanası, dış cephe boyası, iç temizlik gideri, sıhhi tesisat onarımı, çatıdaki su akıntısı ve kırıklar, kolon duvar kırığı, bir kısım sökülen demirler, sonradan yapılan işyeri içi tadilatın sökülmesi ve hasarlı demir kapıların onarımı nedeniyle oluşan hor kullanım tazminatının tahsili istenmiştir.

Hükme esas alınan 29.04.2013 tarihli bilirkişi raporunda olağan kullanım-hor kullanım ayrımı yapılmadan tüm istek kalemleri yönünden özensiz ve hor kullanım nedeniyle zarar belirlemesi yapıldığı ve belirlenen zararın hüküm altına alındığı anlaşılmakatadır. 6098 sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334.

(B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalı-karşı davacı kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.

O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir. Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz ve açıklattırılmayan bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. 3-Davacı - Karşı Davalının karşı davaya yönelik aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine,

4-Davacı-Karşı Davalının karşı davaya yönelik faydalı ve zorunlu masrafların tahsiline ilişkin temyizine gelince, Karşı davada kiracı, kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı giderin tahsilini istemiştir. Davacı kiracı kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK 530, BK.nun 414.md.) Yargıtay’ın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bununla birlikte mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen değerlerin hangi tarih itibarıyla belirlendiği belirtilmediği gibi, yapılan faydalı masraflarda denetime elverişli şekilde ne kadarlık bir yıpranma payı düşüldüğü de açıklanmamıştır.

Bu durumda açıklandığı üzere mahkemece yapılacak iş, bilirkişilerden alınacak ek raporla, gerekirse yeniden mahallinde keşif yapılarak imalat giderlerinin yapıldıkları tarih itibariyle belirlenip, yıpranma payı da düşüldükten sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususların göz ardı edilerek yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi doğru değildir.