Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/3640 K.2016/2262

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiralanan taşınmaza yapılan tadilat masraflarının kiralayan davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, müvekkilinin kiracısı olduğu ve hastane olarak kullanılan davalıya ait binanın dış duvarlarındaki çatlaklardan su sızması nedeniyle mecurun kullanımında sıkıntı olduğunu, davalının gerekli bakım ve onarımı yapmaması üzerine önce tespit, sonrasında taşınmazın dış cephesinin mantolamasının müvekkilince yaptırıldığını ileri sürerek tamir bedeli 103.840 TL'nin davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili, taşınmazın davacı tarafından özensiz kullanıldığını, taşınmazın dış cephesinde 2005 yılında onarım yapıldığını, davacının kira bedeli ödememek amacıyla kötü kullanımı ile kendi sorumluluğundan kaynaklanan bir kısım hasarları abartılı rakamlar üzerinden davalıdan tahsil etmek amacında olduğunu, mecurun zorunlu tamire gereksinimi bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece sözleşmenin fesh edilmeden ve tahliye gerçekleşmeden faydalı masraf talep edilemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece hükme esas alınan 01.02.2000 başlangıç tarihli 10 yıllık kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının Kiralanan taşınmazda hastane işletmeciliği yaptığı, mecurun duvarlarından yağmur sularının sızdığı ve oluşan rutubet, küf, koku nedeniyle tahsis amacına uyğun kullanımın sağlanamadığı bilirkişi raporu ile belirlenmiştir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK'nun 301 maddesine göre “....kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir...”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK. 305 ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK.

305/1 maddesinde "Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir." hükmünü getirmiştir.

Bu maddeye göre kiralanan sonradan ayıplı hale gelmiş ise kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertebileceği ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebileceği düzenlenmiş olup, kiracının kira bedelinden indirip yaparak alabileceği alacağını dava yoluyla da talep etme hakkı vardır. Bu durumda.

Mahkemece gerektiğinde yeniden uzman bilirkişi yada bilirkişilerden rapor alınarak kiralananda davacı tarafından yapılan zorunlu tadilat giderlerinin yapıldıkları tarih itibariyle yıpranma payı düşülmüş piyasa değeri üzerinden tespiti ile sonucuna göre davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile davacı taleplerinin TBK 77. ve 80. maddeleri kapsamında faydalı masrafların talebi olarak değerlendirilerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.