Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/3790 K.2015/6221

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, aylık net 863,00 TL olan kira parasının 18.12.2013 tarihinden itibaren aylık brüt 1.650,00 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece hak ve nesafete göre aylık kira parasının 18.12.2013 tarihindenden itibaren brüt 1.330,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıda yazılı bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.Ancak, 6217 Sayılı Kanunun geçici 2.maddesine göre kiracının TTK.'nda tacir olarak sayılan kişilerden olması durumunda iş yeri kiralarında 6098 Sayılı TBK.nun 344.maddesi hükmünün uygulanması 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile ertelenmiştir.

Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 18.12.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parası 650,00 TL olarak kararlaştırılmış, hususi şartlar 5. maddesinde artış şartı öngörülmüştür.Kiracılık süreci içinde son olarak İzmir 10.

Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2013/50 esas, 2013/1050 karar sayılı ilamı ile, kira parası endekse göre 18.12.2012 tarihinden itibaren aylık brüt 1.036,00 TL olarak tespit edilmiştir. Hüküm 26.11.2013 tarihinde kesinleşmiştir.Davacı açmış olduğu işbu dava ile aylık kira parasının 18.12.2013 tarihinden itibaren brüt 1.650,00 TL olarak tespitini istemiştir.

Tespiti istenilen dönem, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresinden itibaren ki 4. artış dönemi olup, davalının sıfatı kiralananın niteliğine göre TBK.nun 344.maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığından hak ve nesafet kurallarına göre kira tesbitine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak hükme esas alınan Bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Bilirkişi raporunda emsal olarak değerlendirilen kira sözleşmesinin başlangıcı eski tarihlidir.

Bu sözleşmelerin emsal olarak değerlendirilmesi doğru değildir. Mahkemece, tesbiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal bildirmesi için taraflara yeniden fırsat verilerek ya da Bilirkişi tarafından resen tesbit edilerek dava konusu kiralananın kira bedelinin tesbiti yoluna gidilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ile karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.