Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/4409 K.2015/6647

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. M. G. ve davacı vekili Av. S.S. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağı ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle C. S.

Kasabasında bulunan mülkiyeti Hazineye ait 2.parsel numaralı ve 18.500,07 m2 yüzölçümlü taşınmazın 11.510,00 m2 lik kısmı kömür depolama, eleme ve paketleme sahası olarak kullanılmak üzere ilk yıl için 102.650,00 TL kira bedeli üzerinden 5 yıl süreyle A.S.A.Ş.'ye kiraya verildiğini 06/06/2012 yer teslimi yapıldığını, ilk yıl kira bedelinin ilk 3 taksitinin tahsil edildiğini, ilk yıl kira bedelinin dördüncü taksiti ile ikinci yıl kira bedelinin ödenmesine ilişkin olarak kiracıya ihtarname çekildiğini, ihtarnamenin tebliğ tarihinden 10.gün sonuna kadar kira bedelinin ödenmesinin istendiğini,

yapılan ihtara rağmen ilgili şirket tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını, sözleşmenin 11. Maddesi ve 2886 sayılı yasanın 62. Maddesi gereğince sözleşme feshedilerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak sözleşmesinin 11. Maddesi gereği son bir yıl kira bedelinin tazminat olarak, taşınmazın ilk yıl kira bedelinin dördüncü taksiti olan 25.662,50 TL ile ikinci yıl kira bedeli olarak hesaplanan 101.734,47 TL'nin alacağın doğduğu tarihten itibaren gecikme zammı ile idareye ödenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı savunmasında kiralanan arazinin içinden BOTAŞ şirketine ait ham petrol boru hattı geçtiğini, söz konusu alanının marjinal tarım arazisi olduğunu ve ÇED raporu alamadıklarını bu nedenle de sözleşmede öngörülen tesisin kurulamadığını, bu eksikliklerin giderilmediğinden sözleşmenin fesh edildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Kiralanan şeyin ayıpları kiralayanın (davalının) tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut da bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten olmalıdır. Kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Kiracının iki seçimlik hakkı vardır.

Ya akdi fesih eder ve akdin feshi nedeniyle maruz kaldığı zararının tazminini ister, ya da ücretten uygun bir miktar indirilmesini ister. (BK. md. 249/2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesinde de kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın

kullanılmasında imkânsızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 24.4.2012 tanzim tarihli ve teslim tarihinden itibaren 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile 11510 m² yüzölçümündeki taşınmaz kömür depolama, eleme ve depo sahası olarak kiraya verilmiştir.

Kiralananda ayçiçeği tarlası olması ve 3. kişilerin işgali altında olması nedeniyle davalı 10.5.2012 tanzim tarihli ihtarnamesi ile kiralananın kendisine teslimini istemiş ve kiralanan 6.6.2012 tarihinde teslim edilmiştir.

Davalı 28.03.2013 tarihinde davacı kuruma verilmiş olan dilekçesi ile taşınmazdan BOTAŞ boru hattının geçtiğini ve kullanım alanının kısıtlandığını ve kullanımdan amaçlanan alan vasfını yitirdiği sözleşmenin feshi ile ödenen kira bedelinin iadesini istemiştir.

Yine davalın 10/05/2013 tarihli dilekçesi ile davacı kuruma başvurarak BOTAŞ boru hattı konusundaki taleplerini tekrar etmiş ayrıca dava konusu alanın Çevre Şehircilik Bakanlığının Çevre Düzeni Planları Daire Başkanlığı 1. İnceleme – Değerlendirme komisyonunun 08.04.2013 tarihli yazısında dava konusu taşınmazın marjinal tarım arazisi olduğu ve söz konusu alana kömür depolama, eleme ve paketleme tesisinin yapılamayacağı hususları dile getirilerek sözleşme feshedilerek ödenen kira paralarının iadesini istemiştir.

Davacı kurumun davalıya tebliğ ettiği 22.5.2014 tarihli cevabi ihtarında da BOTAŞ boru hattı nedeniyle sözleşmenin tadil edileceği ve fazla ödenen kira bedellerinin gelecek kiralardan mahsup edileceği, ÇED raporu alınamaması ile ilgili iddialar doğrulanarak dava konusu alanda 1/1000 ölçekli Çevre Düzenleme Planının, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 16.9.2013 tarihinde onaylandığı ve bu planda kiraya verilen taşınmazın enerji üretim ve depolama alanı olarak ayrıldığından yeniden ÇED raporu alınması için başvuru yapılabileceği belirtilmiştir.

Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davacı kiralayan dava konusu taşınmazı sözleşmede kullanılan amaca elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince de bu şekilde bulundurmak borcu altındadır. Davalı, kiralanandan BOTAŞ ham petrol boru hattı geçtiği ve kiralananın marjinal tarım arazisi olduğundan sözleşmede özgülenen amaca uygun bir şekilde kullanamadığından sözleşmeyi feshetmiştir.

Mahkemece öncelikle bu konular araştırılıp dile getirilen konuların davalının sözleşmeyi feshettiği dönemde kiralananı kömür deposu ve eleme tesisi olarak kullanmasına engel olup olmadığı, bu tesisin kurulması için ÇED raporu gerekli olup olmadığı, bu tarih itibariyle kiralanandaki eksikliklerin ÇED raporu alınması konusunda engel olup olmadığı araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.