Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/4410 K.2015/6106

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma istemenin reddine karar verildikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, aylık 3000 USD olan kira parasının uyarlanarak 11.600 USD olarak artırılması istemine ilişkindir. Mahkemece bozma ilamına uymak suretiyle yeniden yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Davalının 01/07/2003 başlangıç tarihli sekiz yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, sözleşme süresinin uzun olduğunu, kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte kiralananın bulunduğu bölgenin depolardan oluşan ve ticari olarak çok hareketli olmayan bir bölge niteliğindeyken zaman içerisinde binaların yapılarak görünüm ve şartların değiştiğini, ticari bölge anlamında hareketlendiğini, yaşanan değişimlerden dolayı kira ücretlerinde artışlar olduğunu, buna karşın dolar kurunun düştüğünü, rayiç bedellerin çok altında kira ödendiğini belirterek 01/07/2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle belirlenen aylık 3.000,00.

USD olan kiranın 01/07/2009 tarihinden itibaren 11.600,00. USD olarak uyarlanmasına, bu şekilde kira sözleşmesine müdahale edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kira parasının yabancı para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde yıllık artış uygulanmayacağından kira parasının uyarlanmasının talep edilemeyeceğini, davacı yeni malikin tapuya şerhedilen kira sözleşmesini ve şartlarını bilerek taşınmazı satın aldığını, uyarlama davasının şartlarının gerçekleşmediğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece bozma sonrası yapılan yargılama sonucunda sözleşmenin bu hali ile devamının çekilmez olduğu ve sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması davasının ispatlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne ve 01.07.2003 tarihinden itibaren aylık kiranın 11.600 USD olarak uyarlanmasına karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01/07/2003 başlangıç tarihli sekiz yıl sürelidir. Sözleşmede artış hükmü bulunmamaktadır. Davaya konu uyuşmazlık taraflar arasındaki 8 yıllık sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin sözleşme süresinin 6. yılında uyarlama yolu ile günün koşullarına uygun hale getirilmesi isteminden ibarettir.

Mahkemece bozma sonrası oluşan arsa ve bina değerleri, emsal taşınmazlar, binanın inşaat kalitesi ve özellikleri, dairenin alanı, yapılış tarihi, normal kullanmadan doğan yıpranma payı, mevkii, konumu, taşınmazın bulunduğu mevkideki yerleşim yoğunluğu, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanamadığı hususları, ulaşım ve yol durumu, imar durumu teknik özellikleri, arz talep oranı, paranın satın alma gücü, günün ekonomik koşulları, emsal taşınmazlara göre eksik ve üstün yönleri ile kıymetini etkileyen tüm unsurlar,

itibari ile davacının satın aldığı tarih dikkate alınarak bir değerlendirme yapıldığı anlaşılmaktadır.Bilirkişi raporuna davalı tarafından itiraz edilmiştir .Bu itirazlar çerçevesinde kiralama tarihinde zaten mevcut olan havaalanı yolu üzerinde bulunan kiralananın değerinin ve dolayısıyla kira parasının artacağı hususlarının sözleşmenin düzenlendiği sırada da öngörülebiler hususlar olup olmadığı.

Kiralananın bulunduğu yerde imar uygulaması yapılıp yapılmadığı, imar değişikliği sonucu, başında öngörülemeyen bölgede normalin üzerinde bir gelişme ve kiralarda artış olup olmadığı ve bununla birlikte bozma ilamında işaret edildiği gibi kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırılmış olması, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek,

sonuçta işlem temelinin çöktüğünün, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bozma ilamında işaret edilen tüm husular üzerinde araştırma yapılmaksızın eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.