Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/4838 K.2015/5644

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Taraflar arasında 01.02.2004 tarihli, on yıl müddetli kira sözleşmesi bulunduğunu, davacının bir önceki dönem 27.213,09 TL aylık kira bedeli ile 8.608,27 TL ortak alan gideri ödediğini, davalı kiracıya 11.12.2013 tarihinde gönderilen yazı ile kira bedelinin 01.02.014 tarihinden itibaren % 15 artırılmasını, ortak alan giderinin ise m2 si 4 USD'dan hesaplanacağını aksi halde tahliye etmesini ve en geç 31.12.2013 tarihine kadar cevap vermesini bildirdiklerini, daha sonra 25.12.2013 tarihli yazı ile de ilk yazının sehven gönderildiğini, bu nedenle kira bedelinin aylık m2 başına 14,50 USD + KDV,

ortak alan giderinin ise m2 başına 4 USD + KDV olarak belirlediklerini bildirdiklerini, davalı kiracının ise 16.01.2014 tarihinde cevabi yazı ile ilk yazıdaki artışı aynen kabul edip kira bedelini % 15 artırarak 31.342,50 TL, 8.560 TL olan ortak alan giderini ise % 16,8 oranında arttırarak 10.000 TL ye çıkardıklarını bunun dışındaki her hangi bir talebi kabul etmeyeceklerini bildirdiklerini ancak davalının ödemeyi kabul ettiği bedelin emsallerin çok altında olduğunu belirterek kira bedelinin 01.02.2014 tarihinden itibaren aylık 22.837,50 USD, ortak alan giderinin ise 6.300 USD + KDV olarak belirlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davacı tarafça ilk öneride süre belirtilmediği davalı tarafından ret cevabı verilmediği, bu öneriye göre davalının yeni dönem kira parasını ödemeye başladığı ikinci önerinin geçersiz olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Kira parası, Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile TBK.nun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı iş yeri kiralarının uygulama alanı içinde bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir.

Nitekim bu konuda TBK'nun 347. maddesinde '' Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez '' düzenlemesi bulunmaktadır.

Ancak uzayan dönemde tarafların kira parasına ilişkin olarak ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, TBK.nun 344. ve 345. maddeleri uyarınca hâkim tarafından doldurulur. Taraflar arasında, kira sözleşmesinin devam ettiği anlaşıldığından aralarındaki yazışmalar TBK'nun 1. ve devamı maddelerindeki sözleşmenin kurulmasına ilişkin hükümlere göre yorumlanıp değerlendirilemez.

Yukarıda belirtildiği üzere konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmeleriyle ilgili özel düzenlemeler mevcut olup taraflar arasındaki yazışmalar kira bedelinde anlaşamadıklarını göstermektedir. Davacının, davalının ödediği kira bedelini alması veya sessiz kalması, bedeli kabul ettiği anlamına gelmez, sözleşmede artış şartı bulunduğundan davacı kiraya veren TBK.nun 345/3 maddesi gereği yeni dönemin sonuna kadar istediği zaman bedel tespiti davası açabilir.

Kaldı ki davacının 11.12.2013 tarihli ilk teklifine, ikinci teklif götürülene kadar davalı yanca verilmiş bir cevap da bulunmadığı gibi yazılı veya sözlü anlaşma olduğunu ya da davacının bedeli kabul ettiğini gösteren bir delil de dosya içerisinde bulunmamaktadır. Bundan ayrı devam eden kira sözleşmelerinde dahi şartları bulunduğu takdirde uyarlama davaları yoluyla hakimin sözleşmeye müdahalesinin talep edilmesi her zaman mümkündür.

Bu nedenlerle davalının kabul edip ödemeye başladığı miktardan az olmamak üzere hak ve nesafet ilkelerine göre 01.02.2014 tarihinden itibaren uygun bir kira bedelinin tespitine karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.