Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/5063 K.2016/1414

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle kira bedelinin iadesi amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile itirazın iptaline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde;Katip ... adresinde bulunan taşınmazın taksim yönüne bakan duvarının reklam amaçlı olarak davalıdan kiralandığını, mecurun reklam amaçlı kullanımı için ilgili resmi kurumlardan müvekkili tarafından izin alınıp reklam asılmasına başlandığını, ancak 07/07/2011 tarihinde ...

Büyükşehir Belediyesi Zabıta Müdürlüğü tarafından reklamın kaldırılması hususunda ihtarname gönderildiğini, bu nedenle müvekkilinin 27/07/2011 tarihinde reklamlarını kaldırdığını, ...1.

Noterliğinden çektiği 09/08/2011 tarihli ihtarname ile de meydana gelen imkansızlık nedeniyle sözleşmeyi feshederek, reklamın duvardan kaldırıldığı 27/07/2011 ile 13/03/2012 tarihleri arasında kalan süreye ilişkin 7.843,22 USD kira bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesini davalıya bildirmesine rağmen talebinin reddedildiğini, bu nedenle peşin ödenen ve sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle iadesi gereken kira bedelinin tahsili için icra takibi yapıldığını, davalının haksız olarak borca itiraz etmesi nedeniyle takibin durdurulduğunu ileri sürerek,

davalının itirazının iptali ile icra takibinin devamına, alacağın %40'ından az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ,kira sözleşmesinin 5. maddesinde, gerekli izinlerin kiracı tarafından alınacağının,alınamadığı takdirde sözleşmenin feshedileceğinin ve o güne kadar ödenen kira bedellerinin iade edilmeyeceğinin kararlaştırıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında akdedilen 14/03/2010 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmaza ait duvarın reklam amaçlı kiralandığı ve 14/3/2011 -14/3/2012 dönemine ait yıllık 12.500,00 USD kira bedelinin peşin ödendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin “Kiraya Verenin Sorumlulukları ” başlıklı 5.1. maddesinde ; kiraya verenin ,kiracıya reklam yerinin kullanılabilmesi için ilgili resmi kurum ve kuruluşlardan gerekli izni alabilmesi için sözleşmenin imza tarihinden itibaren 30 gün süre tanıyacağı , süre sonunda gerekli izinlerin alınamaması halinde sözleşmenin kendiliğinden hükümsüz hale geleceği ,kiracı tarafından o güne kadar ödenen kira bedellerinin iade edilmeyeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı kiracı 16/01/2004 tarihli dilekçe ile...Büyükşehir Belediyesi Etüd ve Projeler Dairesi Başkanlığı Kentsel Tasarım Müdürlüğüne başvurarak 2003 yılı için gerekli izinleri almış, 05/07/2004 tarihinde ise 2004 yılı için süre uzatılmıştır. Her ne kadar kiracı tarafından 2005 yılı için de süre uzatımı talep edilmişse de reklam uygulamasının çatı saçak hizasını aşması sebebiyle süre uzatım talebi uygun görülmemiştir.

2004 yılından sonra ise ilgili müdürlükçe herhangi bir izin de verilmemiştir. 07/07/2011 tarihli ...Büyükşehir Belediyesi Zabıta Daire Başkanlığı

...Zabıta Müdürlüğüne ait tutanak ile ;...Büyükşehir Belediyesi Reklam İlan ve Tanıtım Yönetmeliğinin izinsiz uygulamaları gereği söz konusu reklam unsurlarının en geç 7 gün içinde kaldırılması ihtar edilmiş,davacı kiracı reklam unsurlarını 27/07/2011 tarihinde kaldırmıştır. Kiracı 09/08/2011 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin objektif olarak imkansızlaşması nedeniyle feshettiğini bildirerek ve 27/07/2011 ila 13/03/2012 arası için peşin ödenen kira bedelinin iadesini davalı kiraya verene bildirmiştir.Talebin kabul edilmemesi üzerine davacı 09/09/2011 tarihinde başlattığı icra takibi ile 27/07/2011 ila 13/03/2012 arası için peşin ödenen kira bedelinin iadesini istemiş, davalı borçlu süresinde borca itiraz etmiştir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 305. Maddesinde “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır” düzenlenmesi bulunmaktadır.

Dava konusu somut olayda. Duvarda bulunan reklam uygulaması için en son 2004 yılında izin alındığı ve reklam uygulamasının çatı saçak hizasını aşması nedeniyle bu sürenin uzatılmadığı sabittir.

Kira sözleşmesinin 5.1. maddesinde ilgili resmi kurumlardan izin alma yükümlülüğü kiracıya ait olduğuna göre gerekli izinler alınmadığı için duvardaki söz konusu reklamın ilgili resmi kurum tarafından kaldırılmasına davacı kiracı sebebiyet vermiş olup kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshettiği kabul edilemez.Bu nedenle reklam uygulamasının kaldırıldığı tarihten sonraki süreçte kiracının sorumluluğu kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlı olmak üzere devam eder.

Buna göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Mahkemece, mahallinde keşif yapılarak kabul edilen teslim tarihinden itibaren kiralanan taşınmazın aynı koşullarla ne kadar sürede kiraya verilebileceği tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reklam uygulamasının kaldırıldığı tarihten 13/03/2012 tarihine kadar olan dönemi kapsayan kira bedelleri yönünden itirazın iptaline karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARŞI OY YAZISI

Davacı kiracı ile davalı kiraya veren arasında 14.03.2010 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazın ...yönüne bakan duvarının reklam amaçlı olarak kiralandığı ve duvarın 27.07.2011 tarihine kadar kullanıldığı, son dönem için kiraya verene 12.500 USD kira bedelinin peşin olarak ödendiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

16.12.2005 tarihinden itibaren güncellenerek uygulanması devam eden "... Büyükşehir Belediyesi Reklam İlan ve Tanıtım Yönetmeliği" hükümleri ve Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul II numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun Kararlarına göre...ilçesi ...ı ve çevresinde görüntü kirliliğine yol açan her türlü pano, levha, tabela v.b. reklam uygulamalarının kaldırılması aksi takdirde sorumlular hakkında yasal işlem yapılmasına karar verildiği,

verilen karar doğrultusunda davacı kiracıya ...Büyükşehir Belediyesi Zabıta Müdürlüğü tarafından 07.07.2011 tarihinde tutulan tutanak ile reklam unsurlarının 7 gün içinde kaldırılmasının ihtar edildiği kiracının reklamları 27.07.2011 tarihinde kaldırmak zorunda kaldığı ve 09.08.2011 tarihli ihtarname ile sözleşmenin feshi ile peşin ödediği kira bedelinden bakiye 7.843,22 USD'ın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini talep ettiği anlaşılmaktadır.

Gerek Yönetmelik hükümleri gerekse Koruma Kurulu Kararlarına göre ... görüntü kirliliğinin önlenmesi sebebi ile taşınmazın yeniden kiraya verilmesi mümkün değildir. Kiracı sözleşme kapsamına göre izin alamayacağından sözleşmeyi haklı olarak feshetmiştir. Bu nedenle bozma ilamında belirtildiği üzere haksız fesih sebebi ile makul süre kira parasının araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Kiracı duvarı izin verilmediği halde kullanmaya devam etmiş kiraya verende sözleşmeye göre kira paralarını tahsil etmiş sözleşme ilişkisini iki taraf da devam ettirmiştir. Yerel mahkemenin peşin ödemeye göre bakiye kira bedelinin iadesi yönündeki kabul kararı doğru olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyim.

Bu nedenle değerli çoğunluğun bozma görüşüne katılmıyorum. 29/02/2016