Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/5068 K.2015/11201

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, sözleşmeye aykırılık nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde. Davalının 01.09.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ..İlçesi K. Mevkiinde bulunan K. G. C.

C. kompleksi içinde yer alan mecuru kiraladığını, davalının mecuru akde aykırı olarak kullandığını, sözleşmede mecuru turizm amacıyla kullanması gerektiği belirtilmesine rağmen davalının mecurda turizm amaçlı hiçbir faaliyette bulunmadığını, sözleşme gereğince davalının yapacağı cironun %2 sini Orman idaresine ödemesi gerektiği halde bu bedelin ödenmediğini, elektrik, bakım, su, ısıtma, soğutma ve havalandırma hizmetleri karşılığında kiracının ödemesi gereken bedellerin ödenmediğini,

sözleşme gereğince mecurun uluslararası bir spor kulübüne yakışacak ve 1. Sınıf işletme standardında bir turizm işletmesi olarak kullanılması gerekirken bu şekilde kullanılmadığını, yine sözleşme gereğince dekorasyon ve ışıklandırma işlemi, kullanılacak mobilya mefruşat ve işletme malzemesi ile bunların tefrişi için kiralayanın yazılı onayı alınması gerekirken alınmadığını, kiracının birden fazla konuda akde aykırı davrandığını belirterek akde aykırılık nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ise mecurun ofis ve turizm işletmesi olarak kullanılmak üzere kiralandığını, turizm işletmesi ile neyin kastedildiğinin sözleşmede belirtilmediğini, davacının yaşadığı ekonomik sıkıntılar nedeni ile tesisin atıl bir durumda kaldığını, müvekkilinin bu sebeple yatırımlarını ertelemek zorunda kaldığını, davacının müvekkilinin kullandığı ofisi devralmak istediğini, ancak bu konuda anlaşma sağlanamadığını, davacının ofisi zorla elinden alabilmek için farklı yollara başvurmaya başladığını, tadilat ve dekorasyona davacı tarafından zımni muvafakat verildiğini,

müvekkilinin akde aykırı davranışının bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda. Kiracının kiralananda turizm amaçlı faaliyette bulunmadığı, kiralayanın yazılı onayı alınmadan kiralananda tadilat yapıldığı, ihtarnameye rağmen akde aykırılıkların giderilmediği belirtilerek davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01 Eylül 2008 başlangıç tarihli 01 Eylül 2040 bitiş tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 2.

Maddesinde mecurun bulunduğu tesisin içinde yer aldığı alanın turizm amacı ile işletilmek üzere tahsis edilmiş bir yer olduğu, kiracının mecuru, konumunu ve durumunu bilerek, belirtilen taahhüt ve koşullara ve kiralama amacına uygun olarak kullanmak üzere kiraladığı belirtilmiş, sözleşmenin ilk sayfasında ise kiralananın ofis ve turizm işletmesi olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 6. Maddesinde kiracının kira süresi içinde yapacağı cironun KDV hariç %2 sini orman idaresine ödeyeceği, aksi halde kiralayanın ödemek zorunda kalacağı miktarı reeskont faizi ve iki katı cezai şartı ile birlikte kiralayana ödemek zorunda olduğu, sözleşmenin 8.1 maddesinde kiracının mecuru uluslararası bir spor kulübüne yakışacak ve 1. Sınıf bir işletme standardına uygun bir şekilde bulundurmaya ve kullanmaya mecbur olduğu,

sözleşmenin 9. Maddesinde mecurun tefrişi ve dekorasyonu için kullanılacak malzemenin birinci sınıf dekor ve kalite standartları ayarında olacağı, yapılacak dekorasyon ve ışıklandırma mobilya mefruşat ve işletme malzemesi bunların tefrişi ve işin gerektirdiği sair tesisatın işletmenin bütünlüğü açısından ancak kiralayanın yazılı muvafakatı alındıktan sonra yapılacağı, sözleşmenin 10. Maddesinde ise elektrik su ısınma ve havalandırma bedellerinin kiracıya ait olduğu kararlaştırılmıştır.

Kira sözleşmesinin 14. Maddesinde akde aykırılık hali düzenlenmiş olup anılan maddede, kira akdiyle belirlenen hükümlere aykırı hareket edilmesi halinde aykırılığın giderilmesi için kiracı veya kiralayanın yazılı ihtarda bulunacağı, yazılı ihtarı takip eden 15 iş günü içinde aykırılık giderilmez ise sözleşmenin süresinden önce feshedilebileceği belirtilmiştir.

Davacı kiralayan tarafından gönderilen 02.05.2015 tarihli ihtarnamede toplam 14.803,42 TL elektrik ve LPG giderinin 5 gün içinde ödenmesi ve mecurun kullanım konusu belirlenmesine rağmen akde aykırı bir şekilde kullanıldığı, akde aykırı kullanıma 5 gün içinde son verilmesi, aksi halde ihtar tebliğinden itibaren 6. gün itibarıyla sözleşmenin sona ermiş sayılacağı hususu ihtar edilmiştir.

Yine davacı kiralayan tarafından gönderilen 10.05.2011 tarihli ihtarnamede ise, taşınmazın kiralandığının orman idaresine bildirildiğine ilişkin dilekçe ile cironun %2 sinin orman idaresine ödenmesine ilişkin makbuzların 3 gün içinde gönderilmesi bu borç ifa edilmediyse aynı süre içinde ifa edilmesi, mecurun dekorasyon ve ışıklandırma işlemleri ile kullanılacak mobilya mefruşat ve işletme malzemesi ile bunların tefrişinde yazılı onay alınması gerektiği halde onay alınmadığı, akde aykırı davranıldığı, taşınmazın turizm işletmesi olarak kullanılmadığı,

tahsis gayesine aykırı olarak kullanıldığı hususları belirtilerek kira sözleşmesinin feshedildiği belirtilmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar kanununun 256. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.

Mahkemece mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan raporda; Sözleşmede mecurun turizm amaçlı olarak kullanılacağı belirtilmesine rağmen mecurda turizm işletme belgesi bulunmadığı, mecurun davalının şahsi amaçları doğrultusunda kullanıldığı, yine sözleşme gereğince dekorasyon ışıklandırma, mobilya, mefruşat ve işletme malzemesi, bunların tefrişi ile sair tesisatın kiralayanın yazılı oluru alındıktan sonra yapılacağı kararlaştırılmasına rağmen böyle bir muvafakatın alınmadığı, ortada açık akde aykırılık teşkil eden hususlar bulunduğu belirtilmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; kira sözleşmesinin 2.maddesine göre kiralananın turizm amaçlı olarak kullanılacağı belirtildiği halde, davalı tarafından bu amaçlı bir faaliyette bulunulmadığı, davalı işyerinin turizm işletme belgesinin bulunmadığı, kira sözleşmesinin 9. maddesi gereğince yapılacak tadilatların davacının yazılı onayı alınarak yapılması gerekirken davacının yazılı onayı alınmadan yapıldığı, davalıya bu akde aykırılıkların giderilmesi için ihtarname tebliğ edildiği halde akde aykırılıkların giderilmediği belirtilerek,

davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş ise de, davacı kiralayan tarafından kiralananın sözleşmedeki kullanım amacına uygun kullanımı için gönderilen 02.05.2015 tarihli ihtarname ile davalı kiracıya akde aykırılığın giderilmesi hususunda 5 günlük süre tanınmıştır.

Oysa taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 14. Maddesinde akde aykırılığın giderilmesi için 15 iş günü süresi öngörülmüş olup, davacı kiralayan tarafından kiracıya verilen süre sözleşmeye aykırıdır. Öte yandan mahkemece verilen hükmün gerekçesinde davalı kiracının, kiralayanın yazılı onayını almaksızın tadilat yaptığı ve akde aykırı davrandığı belirtilmiş ise de bu konuda davalı kiracıya gönderilen süreli bir ihtar bulunmamaktadır.

Davalı kiracıya akde aykırı davranışa son verilmesi hususunda usulüne uygun olarak gönderilen bir ihtarname mevcut olmadığı halde yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.