Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/558 K.2015/10230

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, hor kullanma ve eski hale getirme tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı arasında 01/01/2012 tarihli kira sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşmenin karşı tarafın göndermiş olduğu ihtarname ile feshedilerek kiralananın tahliye edildiğini,müvekkili şirketin kiralanan yere kiracı tarafından verilen zarar ve ziyanları tespit ve talep etme haklarını saklı tutarak kiralananın anahtarını teslim aldığını, davalı şirketin kiralananı kötü ve kullanılmaz halde teslim ettiğini,

mahkeme aracılığıyla kiralanan taşınmazda meydana gelen zararların tespitinin yaptırıldığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 12.367,00 TL tazminatın sözleşmenin fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ,müvekkilinin kira sözleşmesi kapsamında değişiklikler yaptığı kiralananda hor kullanımının söz konusu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece,yaklaşık 10 ay gibi kısa bir sürede kiracı davalının sözleşme ile kendisine verilen değişiklik yapma yetkisi dışında market olarak kullanılan yeri özenle kullanma borcuna aykırı olarak hor kullandığını ispata yarar bir delil bulunmadığı, tespit dosyasıyla belirlenen değişikliklerin sözleşmenin 10.maddesi kapsamında kaldığı kabul edilerek kira sözleşmesinin 10.maddesine göre T.B.K.316 ve 321.maddeleri de dikkate alınarak davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01.01.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Kira sözleşmesi 7. maddesinde kiracıya bir ay önceden yazılı olarak bildirmek şartıyla dilediği zaman sözleşmeyi feshetme yetkisi tanınmış ,davalı kiracı 01.10.2012 tarihinde keşide ettiği ihbarname ile ihbarnamenin tebliğinden itibaren birinci ayın sonunda kira sözleşmesinin feshedildiğini ihbar etmiş ,ihbarname 09.10.2012 tarihinde davacı kiraya verene tebliğ edilmiştir.Kiralananın anahtarları ise 22.11.2012 tarihli tutanak ile kiraya verene teslim edilmiştir.Tokat Sulh Hukuk Mahkemesine ait 2012/31 değişik iş

sayılı dosyası ile alınan tespit bilirkişi raporunda.

“Tespite konu işyerinin bodrum katında yapılan incelemelerde, bodrum katın tavanında üst kata açılan delikler olduğu, döşemede montaj vida ve deliklerinin olduğu, boru bağlantı donanımlarının bulunduğu görülmüş olup, bu yapılan işlemlerin döşemede sonradan yapılan işlemler olduğu anlaşılmıştır.Tespite konu yapının zemin katında yapılan incelemelerde, zemin döşemesinin granit seramik kaplı olduğu, zemin döşemesinde boru delikleri ve vida delikleri bulunduğu, kalorifer peteklerinin zemin seviyesinden, tavan seviyesine yükseltildiği, tavanlarda vida dübel izlerinin bulunduğu,

dükkanın camekan kenarlarında, duvar ve tavanda hasarlı sıva-boya bölümlerinin bulunduğu, zemin kat dükkan giriş ve camekanları ile yol arasındaki bölümün beton parke döşeli olduğu, beton parke döşeme bölümünde çökmeler meydana geldiği, camekan önündeki granit seramik kaplı zeminde kırılan bölümler olduğu, projesine göre işyerinin zemin katında bulunması gereken tuvalet ve lavabo bölümünün yerinde bulunmadığı görülmüştür.Tespite konu işyerinin asma katında yapılan incelemelerde asma katın kuzeyinde normal zemin döşemesinden yükseltilerek tuvalet ve lavabo bölümü oluşturulduğu, zemin ve bir kısım duvarın fayans kaplandığı,

klozet lavabo ve ayna bulunduğu, duvardan sökülmüş su tesisatı boruları ile zeminden yukarı çıkan ucu açık pis su borularının bulunduğu, bu bölümün çevresindeki duvar zemin ve tavan döşemesindeki izlerden, bu bölümün güney ve batı cephesinin daha önce kapalı olduğu ve bu bölümde işyerinin projesinde bulunmayan tuvalet ve lavabo bölümü oluşturulduğu anlaşılmış olup, daha sonradan güney ve batı cephesindeki duvarların kaldırılarak açıkta kaldığı görülmüştür.

Asma katın tavan bölümünde çeşitli montaj delikleri ile sıva ve boya kısımlarında hasarlar olduğu, asma katn zemin kata bakan döşemenin uç kısmında korkuluk bulunmadığı ve zemin döşemesinde kırılan ve delik açılan bölümler bulunduğu, işyerinin batı dış cephe duvarı önünde asma kat seviyesinde bulunan granit seramik kaplamalı bölüm olduğu,

bu kısmın granit seramik zemin kaplamasının bir kısmının kırılmış olduğu camekanın alt bölümünde delik olduğu görülmüştür.” biçiminde yapılan tesbit sonucunda 12.367,72 TL hor kullanma ve eski hale getirme bedeli olduğu belirlenmiştir.Davacının talebi, kiralananın gerek kullanımı gerekse tahliyesi sırasında meydana gelen hor kullanma ve bunların eski hale getirilmesi bedelinin tazmini istemine ilişkindir.

6098 sayılı T.B.K.’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.

Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.Kira sözleşmesinin 10. maddesinde kiracının her zaman kiralanan yerde faaliyet konusunun icrasına yönelik işlevsel ve görsel her türlü dekorasyon,tadilat ve düzenleme yapma yetkisine sahip olduğu,kiraya verenin peşinen izin verdiğinin kabul edildiği ve ayrıca bir izin ve muvafakata gerek bulunmadığı konusunda tarafların anlaştığı,kiracının kira sözleşmesinin sonunda veya öncesinde kiralanan yeri tahliye ederken kendi yaptığı ilave ve dekorasyonların bir kısmını veya tamamını

söküp almakta serbest olduğu,kiracının söküp almadığı dekorasyon için bedel talep edemeyeceği, kiraya verenin de bunların sökülmesi ve eski hale getirilmesi için ısrar etmeyeceğinin düzenlendiği görülmüştür.Bu madde ile kiracıya kiralananın kullanım amacına uygun tadilat ve dekorasyon yapma yetkisi verilmiş ,kiralanan tahliye edilirken de yapılan tadilat ve dekorasyonların sökülerek götürülmesi imkanı tanınmıştır.Mahkemece anılan hüküm yanlış yorumlanarak tespit bilirkişi raporunda tespit edilen bir kısım hasarların kullanım amacına uygun olarak yapılan değişiklik olduğunun kabulü ile karar verilmesi doğru değildir.Mahkemece,

yapılması gereken, tespit raporunda belirlenen bulgulardan hareketle dosya üzerinde konusunda uzman bilirkişi aracılığı ile inceleme yaptırılarak, tespit raporunda varlığı belirtilen hasar kalemlerinden her birinin hor kullanım sonucunda mı, yoksa normal kullanımdan mı kaynaklandığının belirlenmesi, hasarın sözleşme hükmüde gözetilerek hor kullanma sonucunda olduğunun belirtilmesi halinde tahliye tarihindeki rayiç birim fiyatları üzerinden yeniden fiyat değerlendirmesinin yapılması, tespit edilen yenilenmesi gereken kalemlerden yıpranma (eskime) payı da düşürülerek,

denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.