Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/5664 K.2015/9679

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, 18.03.2012 tarihli dava dilekçesi ile davalının uzun süredir kiracısı olduğunu, kira parasının aylık 250.-TL olduğunu belirterek 15.08.2012 tarihinden itibaren kira parasının aylık 2.500.-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili kira parasının müvekkili tarafından her yıl arttırıldığını ve önceleri davacının banka hesabına sonrasında ise tevdi mahalli tayini ile açılan hesaba kira parasını yatırıldığını istemin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini istemiş, sonrasında ise esas hakkında savunmasında, kira başlangıç tarihini ispatlayamadığından davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 15.08.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 2.375.-TL + stopaj olarak tespitine karar verilmiştir.

Mahkemece, kira bedelinin tesbiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; bilirkişi kurulu 24.07.2012 tarihli raporunda, hak ve nesafet kuralları çerçevesinde dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 1.000.-TL olabileceğini belirtmişlerdir.

İtiraz üzerine ikinci kez keşif yapılmış ve ikinci bilirkişi kurulu 31.10.2014 tarihli raporda hak ve nesafet kuralları çerçevesinde dava konusu taşınmazın boş olarak aylık 2.500.-TL kira bedeli ile kiraya verilebileceği belirtilmiştir.

Mahkemece, ikinci bilirkişi raporunun kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulduğu ve çevresindeki dükkanlarda inceleme yapılmış olması nedeniyle 31.10.2014 havale tarihli bilirkişi raporuna itibar edilerek, hak ve nesafet indirimi yapılmak sureti aylık kira bedeli 2.375.-TL+ stopaj olarak tespit edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Somut olayda, mahkemece, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği kira parası iki ayrı bilirkişi heyeti tarafından tespit edilse de raporlar arası çelişki bulunmaktadır. Davacı tarafından sunulan emsal kira sözleşmelerinde aylık kira bedellerinin 1.500.-TL ve 1.782.-TL olduğu, bilirkişilerce emsallerin gezilmediği gibi, karşılaştırmada yapılmadığı görülmektedir.

Bu halde mahkemece kira başlangıç tarihine yakın tarihli emsal kira sözleşmeleri temin edilerek ve mahallinde farklı bilirkişilerden oluşturulacak yeni bir bilirkişi kurulu ile yeniden keşif yapılmak sureti ile bilirkişi raporu alınarak raporlar arasındaki çelişki giderilmek suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Kabule göre de belirlenen kira bedelinden kiracının uzun süreden beri oturduğu eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %10 dan daha az bir indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.