Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/60 K.2015/1386

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, sözleşmeye aykırılık, temerrüt ve esaslı onarım nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece sözleşmeye aykırılık ve temerrüt nedeniyle tahliye konusunda davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, dava dilekçesinde; Davalının 20.06.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı işyerinde su elektrik aboneliğinin kendisi adına olduğunu ve davalının 15803 TL elektrik ve 2230 TL su bedelini ödemediğini davalıya yapılan sözlü ihtarlara rağmen bu bedellerin ödenmediğini belirterek davalının sözleşmeye aykırılık ve temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ise maddi sıkıntı nedeniyle elektrik ve su bedelini ödeyemediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalının kira sözleşmesindeki yükümlülüklerine aykırı davrandığı gerekçesiyle TBK 352/2. maddesi gereğince davanın reddine kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta gözönünde tutulmalıdır.

Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.

Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için

kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında kira sözleşmesi ve kiracılık ilişkisi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosya kapsamına göre kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi olduğu anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde temerrüt veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle dava açılabilmesi için kiracıya süreli ihtarın gönderilmesi gerekir. Ayrıca yan giderlerin ödenmemesi sözleşmeye aykırılık değil temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir. Davacı tarafından davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.