Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/6303 K.2016/143

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava tarihinden itibaren ve dava tarihinden geriye doğru son 5 yıla ilişkin kira bedelinin tespitini talep etmiş; Mahkemece, 01.04.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 984,82 TL; 01.04.2014 - 01.04.2013 tarihleri arası aylık kira bedelinin 871,65 TL, yıllık kira bedelinin 10.459,80 TL; 01.04.2013 - 01.04.2012 tarihleri arası aylık kira bedelinin 857,11 TL, yıllık kira bedelinin 10.285,32 TL; 01.04.2012 - 01.04.2011 tarihleri arası aylık kira bedelinin 796,17 TL, yıllık kira bedelinin 9.554,04 TL; 01.04.2011 - 01.04.2010 tarihleri arası aylık kira bedelinin 735,77 TL, yıllık kira bedelinin 8.829,24 TL; 01.04.2010 - 01.04.2009 tarihleri arası aylık kira bedelinin 666,33 TL, yıllık kira bedelinin 7.995,96 TL olduğunun tespitine karar verilmiştir.

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici Fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

TBK.nın 345.maddesinde; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Olayımıza gelince; davaya konu ve hükme esas alınan 30.12.2001 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yıllık 850 TL bedelli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmamaktadır. Sözleşmede artış şartı veya artışa ilişkin tebliğ edilen bir ihtar bulunmadığından 02.04.2014 tarihinde açılan dava, tespiti istenen 01.04.2014 tarihi itibariyle süresinde değildir. Bu itibarla, mahkemece davacıya 01.01.2015 tarihinden itibaren geçerli olarak tespit isteyip istemediği sorularak talep etmesi durumunda usulüne uygun bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi aksi halde ise davanın süreden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ve geriye yönelik karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.