Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/6311 K.2016/807

Dava, akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, 01.07.1997 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının 1. maddesinde kiracının kiralananı devir etmeyeceği, aynı sözleşmede ek olarak yer alan maddesinde de ilgili mercilerden izin almadan tadilat yapamayacağının hüküm altına alındığını, davalı şirketin, kiralananın yan duvarı yıkıp kendi taşınmazı ile birleştirdiğini ve taşınmazı ...A.Ş'ne kiraya verdiğini, bu durum sonrasında zorunlu olarak sözleşmeye ek bir sözleşme tanzim edilip imzalandığını ve bir defaya mahsus olmak üzere mecut duruma icazet verdiklerini,

aynı sözleşmenin 3. maddesinde...'ın kiralananı tahliyesi sonrasında davalı şirket ile davacılar arasında yeni bir kira sözleşmesi akdedilmediği taktirde kiralananın eski hale getirilerek tahliye edileceğinin düzenlendiğini, bu kuralın tek istisnasının da kiralananın bizzat davalı tarafından kullanılması olarak kararlaştırıldığını.

Davalının sözleşmeye aykırı davranarak, sözleşmede bir defaya mahsus olmak üzere alt kiralayana icazet vermiş olmalarına rağmen davalının kiralanan taşınmazı kullanmayarak başkalarına da kiraya verdiğini ve...'ın tahliyesinden sonra gerçekleştirildiği düşünülen imalatın mimari projeyi değiştirir mahiyette olduğunu, taraflar arasındaki ek protokol ve sözleşmede taşınmaz duvarlarının yıkılması suretiyle davalının taşınmazına katıldığının açık olduğunu beyanla akde aykırı kullanım nedeniyle sözleşmenin feshine ve kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, ...A.Ş'nin tahliyesinden sonra kiralanan taşınmazın davalı şirket tarafından şube olarak kullanılmaya başlandığını, davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen 01.07.1997 tarihli kira sözleşmesi ve bila tarihli ek sözleşmeye aykırı olarak 743 ada 33 sayılı parselde bulunan kiralan taşınmazın 743 ada 25 ve 20 sayılı parseller üzerinde yer alan dükkanlar ile birleştirilmesi suretiyle tek dükkan şeklinde ve tek kapı numarası alarak kullanıldığından bahisle davanın kabulüne, davalının tahliyesine, 01.07.1997 tarihli kira akdinin feshine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık davalı kiracının, kiralananı akde aykırı olarak kullandığı iddiasından kaynaklanmaktadır. Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Olayımıza gelince; Davacı tarafından davalı kiracıya 15.03.2013 tarihinde gönderilen ihtarda, taşınmazın alt kiraya verilmesi, yıkılan eski duvarlarının eski hale getirmemesi suretiyle sözleşme hükümlerinin ihlal edildiği belirtilerek akde aykırılıkların giderilmesi için 10 gün süre verilmiştir. Ancak davalı tarafından kiralananın alt kiraya verilmesi ve yapılan değişiklikler eski hale getirilebilecek nitelikte olup açıktan fena kullanım oluşturacak nitelikte değildir. Bu durumda yukarıda belirtilen düzenleme uyarınca çatılı işyeri olan kiralanan için davalı kiracıya gönderilen ihtarda 30 gün süre verilmediğinden ihtar hukuki sonuç doğurmaz. Davanın bu sebeple reddi gerekirken yazılı şekilde akdin feshine ve kiralananın tahliyesine kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.