Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/7322 K.2015/10908

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava aylık brüt 357,50 TL olarak ödenen kira bedelinin 26/03/2014 dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık brüt 1.716,00 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, 28/03/2014 tarihinden itibaren bir aylık kira bedelinin 1.250 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının dava konusu taşınmazı 05/10/2012 tarihinde satın aldığını, davalının ise taşınmazda 5 yılı aşkın süredir kiracı olduğunu, taşınmazın devralındığı önceki malik tarafından kira bedelinin 1.000,00.TL olarak bildirilmesine ve davalı ile bu miktar üzerinde mutabık kalınmasına rağmen davalının kira bedelini 250,00.TL olarak yatırdığını, davalının uzun yıllardır kiracısı olduğu taşınmaz için ödemekte olduğu kira bedelinin aynı çevrede bulunan emsaller, ve piyasa koşullarına göre çok az olduğunu belirterek aylık kira bedelinin brüt 1.716,00.TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevabında; davacının kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ispatlaması gerektiğini, kira dönem başının belli olmadığını, böyle bir durumda kira tespit davasının söz konusu olamayacağını, sözleşmenin başlangıcı belli olmadığından davanın süresinde açılıp açılmadığının da belli olmadığını, belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, 28/03/2014 tarihinden itibaren bir aylık kira bedelinin 1.250 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345/1.maddesi hükmüne göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince ise, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşulu ile izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Maddenin üçüncü fıkrasına göre de, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından geçerli olur. Maddedeki düzenlemenin anlamı ve amacı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindeki süreden yararlanma olanağını ortadan kaldırmamaktır.

Yeni kira yılında kiranın artırılacağı tehdidi altında olan kiracı akdi devam ettirip ettirmeme konusunda düşünerek bir karar verecektir. Yine taraflar arasındaki

./.. kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde kira parasının her yıl belirli bir oranda artırılacağı kararlaştırılmış ise, gerek yasal düzenleme, gerek yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yeni dönem kira parasının geçerli olacağı tarih saptanırken 21.11.1966 gün ve 18 / 10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda sözü edilen ihtar ve dava dilekçesinin tebliği tarihinin önemi yoktur. Davanın tespiti istenen dönem içinde açılması yeterlidir. Böyle bir sözleşmede kiracı olan kimse, yeni dönemde kira parasının artırılacağını bilir. Bu nedenle isterse yazılı ihbarda bulunmak şartı ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Dava dilekçesinden anlaşıldığına göre taraflar arasında imzalanmış kira sözleşmesi mevcut değildir. Mahkemece kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi de tespit edilmemiştir. HMK’nun 190.maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Somut olayda davacı kira ilişkisinin varlığından hareketle kira parasının tespiti isteminde bulunmuş olup bu açıdan kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve süresinin ispat külfeti davacıya aittir.

Öyle ise mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi saptanıp, tespiti talep edilen kira döneminin niteliğinin belirlenmesinden sonra, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gereken mahkemece eksik araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.