Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/7755 K.2016/3170

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi nedeniyle kullanılamayan kiralanan için ödenen 12.500 TL beş aylık kira bedeli, 3.125 TL stopaj, 5.000 TL depozito, 25.198,50 TL. faydalı ve zorunlu imalat bedeli, 50.000 TL. manevi tazminatın tahsili istemine ilişkindir. Mahkeme davanın kısmen kabulüne karar vermiş, hüküm her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı kiracı ile davalı kiralayan arasında 01.12.2011 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın işyeri olarak kiralandığını, taşınmazı iş yeri olarak kullanmak için belediyeye başvurduklarında, belediye tarafından taşınmazın konut olarak kayıtlı olmasından dolayı işyeri ruhsatı alamadıklarını, işyeri olarak kullanılabilmesi için davalının tüm kat maliklerinden onay alınacağı hususunda beyan alındığını, ancak izin alınamadığından belediye tarafından ceza kesildiğini,

bunun üzerine kira sözleşmesinin 30.04.2012 tarihinde feshedildiğini ve aynı tarihte taşınmazı tahliye ettiklerini, davalının sözleşmeye aykırı davranışı nedeni ile, davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf tutarı 25.198,50 TL, taşınmazın kullanılmadığından ödenen 5 aylık kira bedeli 12.500 TL, stopaj bedeli 3.125 TL ve 5.000 TL depozito bedeli ile, uğranılan manevi zarar nedeniyle 50.000 TL manevi tazminatın tahsilini istemiştir.

Davalı kiralayan vekili, davacı şirketin kiralananın konut olduğunu bildiğini, izin alınması için verilen sürenin yetersiz olduğunu, sözleşmeye göre faydalı masrafların talep edilemeyeceğini davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile taşınmaza yapılan faydalı masraflar bedeli 24.364,44 TL alacağın davalıdan tahsiline, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelmede:

a)Davacı vekili, dava dilekçesinin talep sonucu bölümünde, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, 50.000 TL manevi tazminat talebinde bulunmasına rağmen, sadece diğer talepleri tutarı olan 45.823,50 TL üzerinden harç yatırarak dava açmıştır. Karar ve ilam harcı, maktu ve nispi olmak üzere iki çeşittir. (492 sayılı Kanun m.15,21).

Bu anlamda davanın maktu veya nispi harca tabi olup olmaması, kural olarak dava konusunun para ile değerlendirilebilir olup olmamasına göre değişmektedir. Nispi harç, konusu belli bir değerle (para veya yara ile değerlendirilebilen bir şey) ilgili davalarda, hüküm altına alınan değer üzerinden tarifedeki belli nisbete göre alınan harçtır (1 Sayılı Tarife, madde III/1-a).

Maktu harç ise, konusu belli bir değerle tespit edilemeyen davalarda ve davanın reddine ilişkin kararlardan alınan harçtır (1 Sayılı Tarife, madde III/2-a). Harçlar Kanunu'nun 16/1. maddesinde değer ölçüsüne göre harca tabi işlerde (1) sayılı tarifede yazılı değerlerin; tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taallük eden davalarda gayrimenkulün değerinin esas alınacağı öngörülmüştür.

Harçlar Kanunu'nun 32. maddesi gereğince eksik harç tamamlanmadan müteakip işlemler yapılamaz. Somut olayda, manevi tazminat istemine ilişkin dava nispi harca tabi olup, davacının 50.000 TL manevi tazminat talebi olduğuna göre, mahkemece, Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca buna ilişkin harcın tamamlanması için davacıya süre verilmesi, re'sen eksik harcın tamamlatılması, harç ikmal edildiğinde yargılamaya devam edilmesi, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılması, üç ay içinde davanın yenilenmemesi halinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, bu istemi yönünden harç tamamlatılmadan yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması doğru olmamıştır.

b) Depozito bedeline ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.12.2011 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan “boş iş yeri” olarak nitelendirilmiştir.

Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde davacı-kiracı tarafından 5.000 TL depozitonun davalı-kiralayana teslim edildiği, Yine sözleşmenin özel şartlar bölümü 8. maddesinde, kiracının kiralanan yerde işin niteliği gereği yapacağı iç ve dış dekorasyon ve diğer düzenlemelerin kiralayanın izni ile yapılacağı ve taşınmazda yapılacak değişikliklerin tahliye sırasında sökülmeden kiralayana bırakılacağı ve bu değişiklikler dolayısıyla kiralayandan bir talepte bulunulmayacağı kararlaştırılmıştır.

Özgür irade ile konulmuş bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Dosya kapsamından davacı kiracının taşınmazı işyeri olarak kullanmak üzere kiraladığı anlaşılmaktadır. Ne var ki, kiralananda kullanım amacına yönelik bir takım tadilat ve iyileştirme çalışmaları yaptıktan sonra işyeri ruhsatı alamaması nedeniyle kiralananı tahliye ve teslim etmiştir. Açmış olduğu işbu dava ile de, tahliye sonrası depozito bedelinin tahsilini talep etmiştir.

Davalının ödenmeyen kira veya yan giderler olduğuna, veya taşınmazın hor kullanılmasından kaynaklı alacakları olduğuna ilişkin bir savunması olmadığına ve taşınmaz tahliye edildiğine göre depozito bedelinin iadesine ilişkin talebin ret edilmesi doğru değildir.

3-Davalı kiraya veren vekilinin faydalı imalat bedellerine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Yargılama sırasında yapılan keşif sonucu alınan 06.11.2014 tarihli bilirkişi raporunda davacı kiracının kiralanana yaptığı, giriş merdivenleri ve sahanlığının mermerle kaplanması, vitrin yapılması, asma tavan ve karkası, zemin seramik kaplamaları, cephe kaplamaları, duvar ve tavan boyaması, elektrik tesisatının yenilenmesi, bölme duvar ve kapı yapılması, davacı firmaya ait reklam tabelası yapılması ve güvenlik kamera sistemi imalatları faydalı ve zorunlu gider kapsamında görülerek dava tarihi itibariyle 2014 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının piyasada oluşmuş rayiç değerlerine göre değeri 24.364,44 TL olarak tespit edilmiştir.

Her ne kadar sözleşmede yapılan imalatların 3 yılın sonunda tahliye edilmesi durumunda kiralayana bedelsiz bırakılacağı öngörülmüş ise de, kira sözleşmesinin ruhsat alınamadığından fesh edilmiş olup ayrıca davalı tarafından tahliyeden sonra yapılan imalatların kaldırılması istenmeyip benimsenerek, taşınmaz mevcut haliyle teslim alınmıştır.

Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiracıdan isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Nitekim davacı tarafından dosyaya sunulan harcama faturaları da 2011 tarihlidir. Kiralananın tahliyesi sonunda kiraya verenler bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bununla birlikte mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen değerler

yapım tarihi itibariyle rayiç bedeller değil, 2014 yılı itibariyle ve belirlenmiş ve davacı kiracının kullanımdan kaynaklı yıpranma payı da düşülmemiştir.

Ayrıca davalı kiralayanın savunmasında merdiven sahanlığı, vitrin ve kapının yeni kiracı tarafından yapıldığına ilişkin savunması üzerinde durulmadığı gibi, faydalı masraf olarak alınan güvenlik kamerası sisteminin tahliye sırasında sökülüp götürülüp götürülmediği ve davacı şirkete ait tabelanın davalı kiralayana ne gibi bir fayda sağlayacağı dikkate alınmamıştır.

Bu durumda açıklandığı üzere mahkemece yapılacak iş, davalının sonraki kiracı tarafından yapıldığını savunduğu imalatlar ve davacı tarafından götürüldüğü belirtilen kamera sistemi ve tabela gideri konusundaki taraf delilleri dikkate alınarak ya bilirkişilerden alınacak ek raporla ya da yeniden mahallinde keşif yapılarak imalat giderlerini yapıldıkları tarih itibariyle rayiç bedeller üzerinden belirleyip varsa yıpranma payı düşülerek sonucuna göre bir karar vermekten ibaret olup eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm altına alınması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.