Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/7757 K.2016/2842

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava kira sözleşmesinden kaynaklanan faydalı ve zorunlu masraf alacağı ile sözleşmenin haksız feshi nedeni ile tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde.

Davaya konu binanın davalı tarafından 17.10.2012 tarihinde yapılan ihale sonucunda düzenlenen kira sözleşmesi ile müvekkiline yurt olarak işletilmek üzere kiraya verildiğini, müvekkilinin binayı ve metal aksamını boyattığını yüksek miktarda masraf yaptığını, ancak davalı kiralayandan kaynaklanan sorunlar nedeni ile kiralananı yurt olarak işletmesinin mümkün olmadığını, yurt ruhsatı almak için milli eğitim müdürlüğüne başvurduğunda binada deprem mevzuatına göre güçlendirme yapılıp yapılmadığı,

depreme dayanıklı olup olmadığına dair belge istendiğini, ayrıca yapı kullanma izin belgesinde yapı denetimi yetkililerinin isim ve imzalarının bulunmadığının da tespit edildiğini, davalıya müracaat ettiğinde davalının binanın güçlendirmesinin yapılmadığını belirterek sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, müvekkilinin hiç bir kusurunun olmadığını, kiraladığı binayı yurt olarak 32 ay işletip kar elde edeceği inancı ile masraflar yaptığını, işletme süresine ilişkin kardan mahrum kaldığını, 72 öğrenci kapasiteli kiralananın yüksek miktarda kar getireceğini binada işletilecek kantin ve ekstra hizmetler sebebi ile zararının bulunduğunu,

zararın giderilmesi için yapılan müracaatlardan olumlu sonuç alınamadığını belirterek 12.315,00 TL faydalı ve zorunlu masraf bedelinin ve yurttan elde edemediği kar karşılığı olarak 5.000,00 TL nin ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, yargılama sırasında sunduğu ıslah dilekçesi ile mahrum kalınan kar yönünden tazminat talebini artırarak 73.155,00 TL ye yükseltmiştir.

Davalı vekili ise; Davacı ile müvekkili arasında 05/11/2012 tarihinde yapılan kira sözleşmesi ile 285 ada 4 nolu parseldeki binanın davacıya teslim edildiğini, davacının gerekli yükümlülükleri yerine getirmeyerek yurt açmak için gerekli ruhsatı alamadığını, davalının ruhsat alamama gerekçesi olarak İl Milli Eğitim Müdürlüğünün "eski binalara yapı güçlendirme belgesi" isteğini gösterdiğini, bu durum üzerine müvekkilinin sözleşmeyi feshettiğini, davacının ödediği kira ve kesin teminatın iade edildiğini, sözleşme gereğince davacının herhangi bir talepte bulunamayacağını, söz konusu binaya depreme dayanıklılık ve kullanma gerekleri açısından yapı güçlendirmesi gerektiğinden, müstecirin ve öğrencilerin mağdur olmaması için sözleşme feshedilerek davacının ödemiş olduğu kira bedellerin iade

edildiğini, müvekkili üniversitenin sözleşmenin feshinde iyiniyetli olarak fesih gerekçesini

./..

kamudan kaynaklanan nedenler olarak gösterdiğini, ruhsat alamama durumunun il milli eğitim müdürlüğünden kaynaklandığını, önceki senelerde de bu binanın yurt olarak kullanıldığını ve ruhsat sorunu olmadığını, davacının ruhsat almak için geç başvuruda bulunduğunu, sözleşme gereğince kiracının bakım onarım boya ve badanadan sorumlu olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi kurulu raporunda; davacı tarafından yapılan imalatların boya ve alçı imalatları olup faydalı ve zorunlu imalatlardan olduğu, imal tarihi itibarıyla yapılan imalat bedelinin 13.420,25 TL olduğunu, davacının aynı özelliklere sahip bir taşınmazı 6 aylık sürede temin edebileceği belirtilmiş, avukat bilirkişi tarafından hazırlanan 29.04.2015 tarihli raporda ise aynı nitelikte yerleri işletenlerden alınan bilgiler ışığında benzer yerin 6 aylık ortalama giderleri ve ortalama gelirleri belirlenerek 73.155,00 TL mahrum kalınan kar miktarı olabileceği belirtilmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda belirlenen faydalı ve zorunlu masraf bedelinden yıpranma payı düşüldükten sonra 12.078,22 TL faydalı ve zorunlu masraf alacağının davalıdan tahsiline, mahrum kalınan kar yönünden ise ilçede nüfus yoğunluğunun azlığı, karşısında üniversitenin bulunması, ülkenin genel ekonomik koşulları ve mevcut enflasyon durumu nazara alındığında hakkaniyete uygun takdiren %30 indirim yapılarak toplam 51.208,50 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekili ve davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-)Davalı vekilinin kar kaybına yönelik temyiz itirazlarına gelince. Avukat bilirkişi tarafından düzenlenen ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının 6 aylık gelir kaybı miktarı 73.155,00 TL olarak belirlenmiştir. Öncelikle, görüşüne başvurulan bilirkişinin konusunda uzman olması zorunludur. Eldeki davada ise, tayin olunan bilirkişi Avukatlık mesleği mensubu olup yurt işletmesi konusunda uzman olduğunun kabulü olanaksızdır.

Öte yandan düzenlenen raporun içerik itibariyle de olayı aydınlatmaktan uzak olduğu anlaşılmaktadır. Bilirkişi tarafından kar kaybı miktarı belirlenirken esas alınan rakamların ortalama gider ve gelir şeklindeki masraf ve gelir kalemleri olarak mahsup edildiği görülmektedir. Ancak raporda belirtilen gider ve gelir kalemlerinin ne şekilde belirlendiği hususunda herhangi bir somut bilgi raporda yer almamıştır.

Örneğin ortalama aylık elektrik sarfiyatının 1.500 TL olduğu belirtilerek 6 aylık 9.000 TL elektrik sarfiyat gideri bulunmuştur, yine ortalama yemek gideri denerek toplam 72 kişilik öğrenci yurdu için bir aylık yemek gideri olarak 3.500 TL rakamı belirlenmiş ise yine bu yemek giderinin nasıl hesaplandığı da anlaşılamamıştır.

Yine işletme için 5 işçiye ihtiyaç bulunduğu belirtilerek hesaplama yapılmış ise de bu işçilerin sayısının neye göre belirlendiği, kaç işçinin hangi hizmette (güvenlik, temizlik, yemek, kantin, idari hizmetler vs..) çalışacağı, belirtilen kapasitedeki bir öğrenci yurdu için 5 işçinin yeterli olup olmadığı hususları ayrıntılı olarak açıklanmamıştır. Gider kalemi olabilecek bazı hususların ise hesaplamada gözardı edildiği (su faturası, telefon faturası vs..) görülmektedir.

Yine aynı şekilde öğrenci yurdunun 6 aylık gelirleri başlığı altında yapılan hesaplamaların da somut bilgi ve verilere dayanmadığı görülmektedir.

Bu sebeple mahkemece öncelikle yurt işletmeciliği konusunda uzman bilirkişi ve hesap uzmanı bilirkişi tayin edilerek bilirkişiden taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayalı olarak yazılı şekilde karar vermiş olması usul ve yasaya aykırıdır.

../...

3-)Davacı vekilinin mahkemece hakkaniyet gerekçesiyle kar kaybından yapılan indirim miktarına yönelik olarak temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece davacının kira süresi içinde sözleşmenin haksız feshi nedeni ile uğradığı kar kaybını istemeye hakkı olduğu kabul edildiği halde hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen kar kaybından hakkaniyet gerekçesiyle yazılı şekilde indirime gidilmiş olması doğru görülmemiştir.