Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/83 K.2015/1639

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, davaya konu taşınmazın 01.02.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığını, sözleşmede aylık kira bedelinin 50 TL olarak belirlendiğini, mecurun konumu ve emsal kira bedelleri nazara alındığında ödenen kira bedelinin çok düşük kaldığını, bu nedenle kiranın 01.01.2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 2.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili kira sözleşmesinin 15.02.2009 tarihli olup, sözleşmenin üzerinden üç yıl geçmeden kira tespiti davası açılamayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece daha önce hak ve nesafet ilkesi uyarınca aylık kira bedelinin 01/01/2009 tarihinden itibaren brüt 550 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine davacılar vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine mahkemenin ilk kararı bozulmuş olup bozma ilamında taraflar arasında ilk kira ilişkisinin 01/02/2005 tarihinde başladığı, ikinci kira sözleşmesinin 15/02/2009 tarihinde bir yıl süreli olarak düzenlendiği taraflar arasındaki 15/02/2009 tarihli kira sözleşmesinin geçerli olduğu,

mahkemece 01 Ocak başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi olmadığı halde 01/01/2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tespit edilmesinin doğru olmadığı, davacının 15/02/2010 tarihinden itibaren kira parasının tespitini isteyip istemediği sorularak sonucuna göre karar verilmesi gereğine işaret edilerek bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verildikten sonra endeks artışına göre 15/02/2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 63,75 TL olduğu belirtilerek 15/02/2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 63,75 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasının, yenilenen ilk üç yıl (dönem) D.İ.E. tarafından yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artımı esas alınarak bulunacak kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parası olduğu kabul edilip, buna göre uygulama yapılması gerekir. Öte yandan kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle yukarıda sözü edilen sürelerden öncesine dayanması halinde, mahallinde keşif yapılarak, bilirkişi marifetiyle kiralananın serbestçe getirebileceği kira parası hesap edilip, hakim tarafından bu kira parası esas alınarak hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

Taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesi 01/02/2005 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli olup bu sözleşmede kiralanan işyerinin aylık kira bedeli 50 TL olarak belirlenmiştir. Davalı tarafından sunulan ikinci kira sözleşmesi ise 15/02/2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli olup bu sözleşmede de aylık kira parasının 50 TL olarak belirlendiği görülmektedir.

15/02/2009 Başlangıç tarihli kira sözleşmesi hükümlerine göre, taraflar arasında düzenlenen ilk kira sözleşmesinden sonra, önceki sözleşmeden ayrı şartları içeren, rayiç ve emsale uygun, hak ve nesafeti yansıtan yeni bir sözleşme olmadığı, önceki sözleşmenin devamı niteliğinde olduğu, hatta aradan geçen dört yıllık süreden sonra aynı kira bedelinin belirlenmiş olduğu görülmektedir.

Bu durumda taraflar arasında serbest iradeyle dönemin rayicine, hak ve nesafete uygun yeni bir sözleşme yapıldığından söz edilemeyeceğinden mahkemece mahallinde keşif yapılarak, bilirkişi marifetiyle kiralananın serbestçe getirebileceği kira parası hesap edilip, hakim tarafından bu kira parası esas alınarak hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmesi gerekirken yazılı şekilde endekse göre belirlenen kira parasına hükmedilmiş olması doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.