Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/8794 K.2016/3531

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira sözleşmesinin iptali ve alacak davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira sözleşmesinin feshi, peşin ödenen kira bedeli ile depozito bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, Yargıtay 3.Hukuk Dairesince verilen 24.12.2009 tarih 2009 /16893 esas ve 20109/21013 karar sayılı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar dava dilekçesinde.

03.04.2006 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın restaurant olarak işletilmek üzere kiralandığını, yıllık kiranın net 30.000 TL olduğunu, sözleşmenin hususi şartlar bölümü 11. maddesinde depozito olarak 1500TL ödeneceğinin kararlaştırıldığını, çalışma izni ve ruhsatı için 12.06.2006 tarihli başvurularının Belediye tarafından mecurda “kaçak eklenti” olması ve oturma ruhsatı bulunmadığından reddedildiğini, 23.06.2006 tarihinde de belediye tarafından ruhsat alınıncaya kadar kapatma kararı verildiğini, mecurun baştan beri hukuki ayıplı olarak kiralandığını ve sözleşmenin ifa edilemez olduğunu,

13.07.2006 tanzim ve 17.07.2006 20.07.2006 tebliğ tarihli noter ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin feshedilerek peşin ödenen 30.000TL kira ile depozito bedeli 1.500TL’nin iadesi ve mecura yapılan masrafların istendiğini ancak talebin karşılanmadığını belirterek kira sözleşmesinin baştan beri hiç imzalanmamış olduğunun kabulünü içerir şekilde feshi ile fazlaya dair haklar saklı tutularak peşin ödenen 30.000 TL kira bedeli ile 1.500TL’ depozito bedelinin tahsiline karar verilmesi istenmiştir.

Davalılar cevap dilekçesinde, mecurun 1992 yılından beri kiraya verildiğini ve belediye tarafından işletme ruhsatında sorun yaşanmadığını, uygun bir mehil verilmeden sözleşmenin feshi yoluna gidilemeyeceğini, kaçak eklentinin yıkılması sonrasında belediyeden ruhsat alınabileceğini, yıkmak istediklerini ancak davacıların buna engel olduğunu, tahliyenin gerçekleşmediğini anahtar tesliminin yapılmadığını sözleşmenin hala ayakta olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, tahliye ve anahtar tesliminin kanıtlanamadığı, 12.01.2007 tarihinde anahtarın notere teslim edildiğini, kira sözleşmesinin dava tarihi itibariyle ayakta olduğunu, ayıp için mehil verilmediğini ve sözleşmenin feshinin ileriye dönük olup geçmişe yönelik olamayacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

./..

Taraflar arasında 03.04.2006 başlangıç tarihli 5 yıl süreli Restourant işletmek amacıyla yıllık 30.000TL net defaten her yıl Nisan ayının 2. haftası yıllık peşin ödemeli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın ne zaman tahliye edildiği ve buna bağlı olarak alacak istemlerinin haklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Kira ilişkisinin varlığını ve kira miktarını kiraya veren, kira parasının ödendiğini ise kiracının, kiralananı tahliye edip, anahtarın usulüne uygun olarak teslim edildiğini kiracının kanıtlaması gerekir.

Kiralananın boşaltılıp, anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan maddi bir vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle H.M.K.nun 200.maddesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Kiraya verenin açık muvafakatı bulunmadıkça kiracı anahtar teslimini ancak yazılı delille kanıtlayabilir.

Kira sözleşmesindeki imza inkar edilmediğinden kira ilişkisi davalı kiraya veren tarafından kanıtlanmıştır. Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Davalı kiraya veren, mecurun tahliyesinin gerçekleşmediğini, anahtar tesliminin yapılmadığını ve sözleşmenin hala ayakta olduğunu savunmuştur. Bu durumda mecurun tahliye edildiğini yukarıda açıklanan ilke çerçevesinde kiracı durumundaki davacıların ispat etmesi gerekir. Kira sözleşmesinden doğan sorumluluk tahliye tarihi esas alınarak belirlenmelidir.

Mahkemece mecurun anahtarlarının 12.01.2007 tarihinde notere teslim edildiği, dava tarihi itibariyle tahliye ve anahtar tesliminin ispatlanamadığı belirtilmiş ise de notere teslim edilen anahtarın tesliminin davalı kiraya verene tebliğ edilip edilmediği araştırılmamış ve tahliye tarihinin tespiti yapılmamıştır.

Buna göre mahkemece, tahliye tarihi tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken bu konuda tespit yapılmadan yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.