Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/88 K.2015/2653

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira parasının 01/01/2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık KDV hariç 20.000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece dava konusu taşınmazın 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık net kirasının 10.625,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Davalının taşınmazda 1981 yılından itibaren kiracı olduğunu, Ankara 6.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/928 Esas 2011/1683 Karar sayılı dosyasında 01/01/2008 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 5.850 TL olarak tespitine karar verildiğini, bu kararın 04/10/2011 tarihinde kesinleştiğini, Ankara 6.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/928 Esas 2011/1683 Karar sayılı ilamı gereğince tespit kararı verilen 01/01/2008 tarihinden itibaren 3+1 yıllık sürenin tamamlandığını, KDV hariç 6.400,00TL olan kira bedelinin 20.000.00TL olarak tespitini istemiştir.

Davalı, davacı tarafından her yıl tespit davası açıldığını, davacı tarafından bildirilen taşınmazların emsal olamayacağını, binanın 50 yaşını doldurduğunu bakıma muhtaç halde olduğunu, artık kiracı bulunamadığını, davacının fahiş fiyat isteminin hakka uygun olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece dava konusu taşınmazın 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 10.625,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 01/01/2006 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira ilişkisinin varlığı ve davalının taşınmazda 40 yıla yakın süreden beri kiracı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış şartı kararlaştırılmamıştır.

Davacı tarafından açılan Ankara 6.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/928 Esas 2011/1683 Karar sayılı dosyası üzerinden 01/01/2008 tarihinden itibaren verilen tespit kararının üzerinden 3+1 yıllık sürenin tamamlandığını belirterek 01/01/2012 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık KDV hariç 20.000 TL olarak tespiti istenmiştir. Varılan bu sonuca göre kira parasının 01.01.2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere tespitinin istenilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Mahkemece hak ve nesafet kuralları gereğince davaya konu taşınmaza ilişkin kira parasının tespitinde, dosyaya sunulan bilirkişi raporları dikkate alınmak suretiyle hüküm kurulmuştur. Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, fikir verici emsal olarak incelenen kira sözleşmesi kira başlangıç tarihi itibariyle emsali yansıtmaktan uzak olduğu anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak)getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru değildir. Öte yandan hak ve nesafet ilkesine göre belirlenen kira parasının ekonomik kıstaslar uyarınca hesaplanan kira parasından daha düşük olmaması gerekir.

Mahkemece, yargılama sırasında üç defa keşif yapılmak suretiyle alınan bilirkişi raporlarındaki miktarların birbirlerinden farklı olduğu gözetilip, taraf vekillerinin itirazları da dikkate alınarak yeni bir bilirkişi raporu alınması gerekirken, somut nedenleri açıklanmadan en yüksek miktarlı bilirkişi raporunun hükme esas alınması suretiyle karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu durumda Mahkemece yeniden mahallinde keşif yapılıp dosyada bulunan bilirkişi raporlarındaki çelişkileri de giderecek şekilde rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.