Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/8992 K.2016/308

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iki haklı ihtar ve akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece her iki isteğinde reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının 01.10.2012 – 01.10.2013 kira yılında kiracı olduğu işyerinin kira parasını ödememesi nedeniyle davalıya 07.02.2013 ve 15.07.2013 tarihlerinde iki ayrı ihtar çektiklerini, davalının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini, ayrıca davalının müvekkiline küfür ederek saldırdığını, vurmak istediğini, ölümle ve dövmekle tehdit ettiğini, ileri sürerek iki haklı ihtar ve kiraya verene kötü muamele sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davaya dayanak yapılan kira sözleşmesinin 17.maddesinde bir kiranın ödenmemesi halinde gelecek kiraların da muaccel hale geleceğinin kararlaştırıldığı, bu durumda davacının ilk ihtar ile dönem sonuna kadar olan tüm kira paralarını isteyebilecekken, ödenmediğini belirttiği kira paralarını bölerek iki ayrı ihtara konu etmesi nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye şartları oluşmadığından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının reddine,

yine incelenen ceza dosyasındaki husumetin kiracılık ilişkisiyle alakalı olmadığı ve kiracıya herhangi bir fesih bildiriminde bulunulmadığı gerekçesiyle akde aykırılık nedenine dayalı davanın reddine karar verilmiştir.

1-Davaya dayanak yapılan 01.10.2010 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır. Davacı, 07.02.2013 keşide, 13.02.2013 tebliğ tarihli ihtar ile ihtar tarihine kadar ödenmeyen yirmiiki aylık, 15.07.2013 keşide 22.07.2013 tebliğ tarihli ihtar ile de Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz 2013 ayları kira paralarının ödenmesini istemiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4.maddesinde kira paralarının her ay peşin ödeneceği 17.maddesinde “Aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedelleri muacceliyet kesbeder” düzenlemesine yer verilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde.

Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de.

Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

6102 Sayılı TTK.nun 12.maddesine "bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla hakla bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır.

Anılan Yasanın 11.maddesinde "Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir.

Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir." 15.maddesinde de "İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır." düzenlemesi bulunmaktadır.

Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu'na göre esnaf sayılması TTK yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline ya da Oda'ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.

Bu durumda mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda araştırma yapılması, davalının tacir olup olmadığının tespit edilmesi ve sonucuna göre yeni yasal düzenleme karşısında kira sözleşmesindeki muacceliyet şartının uygulanıp uygulanmayacağının değerlendirilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

2-Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

TBK’nun 316/3.maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu nedeniyle tahliye davalarında, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması halinde kiralayana, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmadan ve herhangi bir süre verilmeden fesih hakkı tanınmıştır.

Açıklanan bu kanun maddesi karşısında dava dilekçesinde belirtildiği gibi ve Gazipaşa Asliye Ceza Mahkemesi’nin 2014/459 sayılı dosyasındaki tanık anlatımları ile desteklenen kiracının kiralayana sarf ettiği “senin kolunu kanadını kıracağım” şeklindeki beyanları ve küfür içerir söylemleri kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinin başlıca delilidir. Artık davacı kiralayandan bu olumsuzluklara rağmen ilişkisine devam etmesi beklenemez.

Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu 316/3.maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.