Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/9125 K.2016/918

İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, davalının itirazının 3.588,78 TL asıl alacak yönünden kaldırılmasına, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı tahliye istemli olarak 01.04.2011 tarihinde başlattığı icra takibinde, aylık 247,38 TL’den 2013 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim ayları, aylık 211,98 TL’den 2013 yılı Aralık, ayı 2014 yılı Ocak, Şubat, Mart ayları, aylık 419,00 TL’den 2014 yılı Nisan ayı bakiye kira alacakları ile aylık 3.181,00 TL’den 2014 yılı Mayıs ve Haziran ayları kira bedeli toplamı 9.360,58 TL’nin faiziyle tahsili isteminde bulunmuştur.

Davalı borçlu vekili süresi içinde vermiş olduğu itiraz dilekçesinde, müvekkili şirketin alacaklıya borcu bulunmadığını, tüm ödemelerin düzenli olarak yapıldığını, bu ödemelerin de ihtirazı kayıt ileri sürülmeksizin alındığını, müvekkilinin kira artışı nedeniyle de bir borcu bulunmadığını ileri sürmüştür.

Eksik yatan kira bedellerinin tespiti için dosya üzerinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu sunulan, bilirkişi raporunda; davacı tarafın Nisan ayı kira farkı ödemesi esas alınarak 2013 yılı aylık kira bedelinin 2.973,98 TL olduğu, 2014 yılı Nisan ayı ve takip eden dönem için artış şartı nedeniyle aylık kiranın 3.181,00 TL olduğu bildirilerek muaccel olan kiraların ödenmesinin istendiği,

buna göre, 2013 yılı Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ve 2014 yılı Ocak, Şubat, Mart aylarına karşılık olarak 2.331,78 TL, 2014 yılı Nisan, Mayıs, Haziran aylarına ilişkin olarak 1.257,00 TL olmak üzere toplam 3.588,78 TL eksik kira bedeli ödendiğinin anlaşıldığı bildirilmiş olup, bilirkişi tarafından davacının takip talebinde bildirdiği miktarlar üzerinden hesaplama yapıldığı anlaşılmaktadır.

Yapılan yargılama sonucunda mahkemece; bilirkişi raporuna istinaden, davalı borçlunun itirazının 3.588,78 TL’lik asıl alacak yönünden kaldırılmasına ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.

Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.04.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. İş bu davada davalı-kiracı limited şirkettir. Sözleşmede aylık kiranın net 2.500,00 TL olduğu, ödemenin her ayın 1’i ila 5’i arasında yapılacağı, yıllık artış miktarının bir önceki yılın kira bedeline bir yıllık TEFE-TÜFE ortalaması oranında artış yapılması suretiyle bulunacağı ve kiralananın dükkân olup işyeri olarak kullanılacağı düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” düzenlemesine yer verilmiştir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un “Geçmişe Etkili Olma” başlıklı 2.maddesinde Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, öngörülmüştür. Ancak 04.07.2012 tarihli 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31.03.2012 tarihli 6217 Sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesine göre.

“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestîsi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.

Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmüne göre kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uygulanmayacaktır.

Yani TBK'nun 344. maddesi tacirler hakkında 8 yıl süreyle uygulanmayacağından sözleşmedeki artış şartı kiracının tacir olması halinde geçerli olup, kiracının tacir olmaması halinde sözleşmedeki kira bedelinde artış TBK 344. maddesi dikkate alınarak belirlenmeli bu konuda bilirkişiden rapor alınmalıdır.

Buna göre; mahkemece sözleşmedeki artış şartına göre istenen yıllar aylık kira miktarının hesaplatılarak sonucuna göre itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Öte yandan davalı kiralananın 17.07.2014 tarihinde satıldığını iddia ettiğine göre dava konusu yere ait tapu kaydı getirtilerek ve kiralananın satılmış olması halinde kiraya verenin tahliye istemi ortadan kalkacağından bu iddianın üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle karar verilmesi de doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.