Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/9203 K.2016/3701

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak ve tazminat davasına dair karar, davacılar ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, ödenmeyen kira alacağı, erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira kaybı zararı ile hor kullanma tazminatı istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 01.05.2012 başlangıç tarihinde 10 yıl süreli kira sözleşmesi yapıldığını, davalının 13.09.2013 tanzim 17.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile sözleşmeyi 30.09.2013 tarihi itibariyle feshettiğini, feshin haksız olduğunu, davalının 01.06.2013 tarihinde başlayan yeni kira yılında sözleşmede kararlaştırılan artış şartına uygun olarak aylık 2.371,25 TL'den fesih tarihi olan 30.09.2013 tarihine kadar 4 aylık toplam 9.485,00 TL ödeme yaptığını, bakiye 8 aylık kira bedeli olan 18.970,00 TL'yi ödemediğini,

davalının yeni kira döneminin sonuna kadar olan kira bedelinden sorumlu tutulması gerektiğini, ayrıca fazlaya ilişkin talep hakkı saklı kalmak koşuluyla tahliye sonunda yaptırılan tespite göre kötü kullanımdan kaynaklanan 31.250,00 TL hor kullanma bedelinin avans faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; Sözleşmenin 2. maddesinde kararlaştırılan “ İhbar şartı uyarınca fesih haklarını kullandıklarını, 30.09.2013 tarihinde sözleşmeyi feshederek kiralananı tahliye ettiklerini, ancak anahtarların teslim alınmadığını, bunun üzerine anahtarların notere teslim edilerek davacılara bilgi verdiklerini, hor kullanmanın söz konusu olmadığını bildirerek davanın reddini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 16.598,75 TL kira alacağı ile, 1.268,78 TL işlemiş faizin ve 2000 TL hor kullanım bedelinin tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davalının kira alacağı ve erken fesih sebebiyle uğranılan kira kaybına ilişkin temyiz itirazları yönünden;

Taraflar arasında düzenlenen 01.05.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedelinin net 2.250 TL olduğu, 22.08.2012'den itibaren kira bedelinin yıllık peşin olarak ödeneceği, kira parasının devam eden yıllarda TÜİK'nun ilgili kira artış ayında oniki aylık ortalamalarına göre yıllık açıklayacağı (TEFE-ÜFE/2) hesabıyla arttırılacağı, sözleşmenin özel şartlar 2. maddesinde "Kira süresinin 10 yıl olduğu, kiracının sözleşme süresi boyunca kira sözleşmesini tek taraflı olarak bir ay önceden haber vermek kaydıyla her zaman feshedebileceği" hükmüne yer verilmiştir. Tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırılan bu koşullar geçerlidir.

Davalı kiracı 13.09.2013 keşide 17.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini, kiralananı 30.09.2013 tarihinde tahliye edeceğini bildirmiştir. Kiralananın anahtarlarını 08.10.2013 tarihinde ..... Noterliğine teslim etmiştir.

Kira sözleşmesinde kiralananın kira süresinin bitiminden önce tek taraflı bildirimde bulunmak suretiyle feshedilebileceğinin kararlaştırılması halinde, bu bildirimin sözleşmede belirtilen fesih süresine uygun olarak yapılması zorunludur.

Kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiği tarih ile ihtarnamenin tebliğ edildiği tarih arasında en az bir aylık süre bulunması gerekir. Somut olayda ihtarnamenin tebliği ile tahliye edileceği bildirilen tarih arasında en az bir aylık süreye uyulmadığından sözleşmenin ihbar şartına uygun olarak feshedildiği kabul edilemez.

Kiralananın usule uygun tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. TBK.nın 325. maddesinde. "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer" düzenlemesine yer verilmiştir. Taraflar sözleşmenin özel 2. maddesinde makul süreyi “bir ay” olarak kararlaştırmışlardır.

Kiralananın anahtarları notere tevdii edilmiş ise de, dosyada emanet tutanağının davacılara tebliğ edildiğine ilişkin bir belgeye rastlanmamıştır.

Mahkemece anahtar teslimine ilişkin emanet tutanağının kiraya verenlerden en erken hangisine tebliğ edildiği saptanarak, bu tarihin teslim tarihi kabul edilerek, varsa bu tarihe kadar kiracının ödenmemiş kira borcundan sorumluluğuna, teslim tarihinden itibaren de sözleşmede kararlaştırılan bir aylık feshi ihbar süresinin yeniden kiraya vermek için gereken makul süre kabul edilerek davalı kiracının bir aylık makul süre kirasından sorumlu tutulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2-Davacıların ve davalının hor kullanma tazminatına ilişkin temyizine gelince,. Kiraya veren davacılar, 20.02.2014 tarihinde yaptırdıkları 2014/6 D.İş dosyasında belirlenen hor kullanma tazminatı istemiştir. Mahkemece konusunda uzman bilirkişilerden yeniden rapor aldırılmadan tek taraflı ve davalı tarafından itiraza uğrayan tespit raporu esas alınarak hüküm kurulmuştur. 6098 sayılı T.B.K.nun 316.

(B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. O halde mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmesi gerekir.

Mahkemece gerçek zararın belirtilen şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetersiz tespit bilirkişi raporuna dayalı olarak karar verilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.