Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/9473 K.2016/4634

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiracılık sıfatının tespiti ve muarazanın giderilmesi davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira sözleşmesinin 16.2 ve 16.3 maddelerinin geçersizliğinin ve kiracılığının devam ettiğinin tespiti istemine ilişkindir.

Davacı dava dilekçesinde. 15.04.2009 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davalının mülkiyetindeki ...'nde kiracı olduğunu, davalı kiralayan şirketin kira sözleşmesinin 16.3 maddesine göre kira bedelleri ve aidat belirleyerek tahsili için ihtar gönderdiğini belirterek muarazanın giderilmesini, sözleşmenin 16.2 ve 16.3 maddelerinin geçersizliğinin tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı cevap dilekçesinde, sözleşmenin 16. maddesinin cezai şarta ilişkin olup tacir olan davacının cezai şartın geçersizliğini iddia edemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının kiracı olduğu hususunda bir ihtilaf bulunmadığı, eda hükmü içermeyen tespit davası ile kira bedelinin saptanmasının mümkün olmadığı, bu uyuşmazlığın tespit davası yoluyla değil, kira bedelinin tespitine dair eda davasında ileri sürülmesi gerektiği belirtilerek dava açmakta hukuki yarar bulunmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

TBK.nun 347. maddesinde; "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez."

TBK.nun Genel işlem koşulları başlıklı 21. maddesinde ise; "Karşı tarafın menfaatine aykırı genel işlem koşullarının sözleşmenin kapsamına girmesi, sözleşmenin yapılması sırasında düzenleyenin karşı tarafa, bu koşulların varlığı hakkında açıkça bilgi verip, bunların içeriğini öğrenme imkânı sağlamasına ve karşı tarafın da bu koşulları kabul etmesine bağlıdır. Aksi takdirde, genel işlem koşulları yazılmamış sayılır. Sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olan genel işlem koşulları da yazılmamış sayılır." düzenlemesi yapılmıştır.

HMK.nun 106.maddesi ve devam eden maddelerinde tespit davası yoluyla mahkemeden bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun belirlenmesinin talep edilebileceği, kısmi eda davasının açılabileceği hallerde tespit davasının da açılabileceği, aynı Kanun'un 108.maddesinde ise inşai dava yoluyla mahkemeden yeni bir hukuki durum yaratılması veya mevcut bir hukuki durumun içeriğinin değiştirilmesi yahut onun ortadan kaldırılmasının talep edilebileceği hususları belirlenmiştir.

Bilindiği gibi tespit davasının konusunu bir hukuki ilişki oluşturabilir. Tespit davasının dinlenebilmesi için davacının bir hakkı veya hukuki durumunun hali hazır bir tehlike ile ciddi bir biçimde tehdit edilmiş olması bu ciddi tehdit sebebiyle davacının hukuki durumunun tereddüt veya belirsizlik içinde bulunması bu hususun davacı için bir zarar doğurabilecek nitelikte olması gerekir.

Olayımıza gelince. Davacı ile davalı arasında imzalanan ve 15.04.2009 tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin 16.2. maddesinde; kiracının kira döneminin bitmesine rağmen belli bir süre daha kiralanan yeri kullanmayı kiralayanın yazılı izni ile sürdürmesi halinde bu kullanma halinin kira sözleşmesinin uzatılması anlamına gelmediği,

bu fazla kullanım süresinde kiracının kira, ortak alan giderleri ve pazarlama fonu tutarını kira dönemi içinde uygulanmış, en yüksek bedelin % 25 fazlasıyla ödeyeceği, 16.3. maddesinde ise kiracının kira süresi bittiği halde kiralayanın yazılı onayı olmadan, kiralananı kullanmaya devam etmesi halinde kira, ortak alan giderleri ve pazarlama fonu tutarını kira dönemi içinde uygulanmış en yüksek bedelin 3 katı oranında bedeli maktu tazminat olarak ve her ay ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği şeklinde düzenleme yapıldığı anlaşılmaktadır.

Davalı tek taraflı olarak 2014 yılı Mayıs ayı ve sonrasına ilişkin kira bedeline ve ortak giderlere ilişkin faturaları sözleşmenin 16.2 ve 3. maddelerine göre belirleyerek tahsili yoluna gittiği ve davacı tarafından bu faturaların her ay iade edildiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Davalının tek taraflı olarak kira bedeli ve aidat talep ettiği ve her ay bu şekilde fatura düzenleyerek davacıya gönderdiği belirtilerek muarazanın önlenmesi de talep edildiğine göre davacının davayı açmakta hukuki yararı vardır. Mahkemece işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.