Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/9845 K.2016/4720

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, davalı ile önceki kiraya veren malikler arasında yapılan ve 01.02.2009 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesine konu olan mecuru (işyeri-bodrum kat) 14.05.2010 tarihinde satın aldığını belirterek mecura (bodrum kat) ait 2010 -2011 -2012- 2013 ve 2014 yıllarına ait kira bedellerinin tespitini istemiştir.

Davalı cevap dilekçesinde 31.07.2014 tarihinde kiralananın tahliye edildiğini, kira sözleşmesinin sona erdiğini, kiracılık sıfatı kalmaması nedeniyle kira tespiti istenemeyeceğini belirterek haksız ve yersiz açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 31.07.2014 tarihinde mecurun tahliye edildiği kiracılık sıfatı kalmadığından 2014 yılına ait kira tespiti istenemeyeceği, geçmişe dönük olarak 2012- 2011-2010 yıllarına ait kira tespiti de istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacının 2014 yılına ait kira tespit istemine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında 01.02.2009 başlangıç tarihli 3 yıl süreli, Tefe ve Tüfe ortalamasına göre artış şartı kararlaştırılan kira sözleşmesi bulunduğu ve mecurun 31.07.2014 tarihinde tahliye edildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344.maddesinde “ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir.

Somut olaya gelince; dava dilekçesinde en son ödenen kira bedelinin ne olduğu belirtilmediği gibi tespitine karar verilmesi istenilen kira tutarı da belirtilmemiştir. Öncelikle bu husus davacı tarafa açıklattırılmalıdır. Öte yandan 01.02.2014 tarihinden itibaren hak ve nesafet kurallarına göre tespite karar verilmesi gerektiği gözetilerek yapılacak incelemeyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde 2014 yılına ilişkin istem yönünden davanın reddine karar verilmiş olması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.