Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2016/2233 K.2016/3110

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiraya veren tarafından açılmış eski hale getirme ve hor kullanma tazminatı ile onarım süresindeki kira kaybının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde. Müvekkiline ait İstanbul, Üsküdar, Altunizade Mah. Tophanelioğlu Cad.

No:13/15 adresinde bulunan taşınmazda davalının kiracı olduğunu, davalının 03/01/2011 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, davalının mecurlarda projeye aykırı birçok değişiklikler yaptığını, kira sözleşmesinde kiralanan binalardaki her türlü bakım, işletme, onarım ve hasar işlerinin kiracı tarafından karşılanacağının belirtildiği halde kiracının hasarları gidermediğini, bu nedenle mahkeme aracılığıyla zarar miktarı ve onarım süresinin tespit edildiğini, tespit edilen hasar bedeli ile 4 aylık onarım süresi kira bedelinin tahsili amacıyla takip başlatıldığını davalının haksız yere takibe itiraz ettiğini belirterek,

itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, kiralanan taşınmazın İstanbul Teknik Üniversitesi öğretim görevlilerine yapılan inceleme sonucunda binaya güçlendirme yapılması veya yeniden inşa edilmesi gerektiği yönünde rapor alındığını, binalarda davacı kurumun bilgisi dışına projeye aykırı imalatlar veya yıkımların yapılmadığını, gerekli bakım ve tadilatların yapıldığını, dava konusu binanın deprem riski dolayısıyla zorunlu olarak boşaltıldığını ve binanın yıkılarak yeniden yapılması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

1- Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde: Her ne kadar hüküm katılma yolu ile davacı vekili tarafından temyiz edilmiş ise de; Temyiz dilekçesinin davacı vekiline 14.10.2014 tarihinde tebliğ edildiği, katılma yolu ile temyiz dilekçesinin ise 6100 Sayılı HMK'ya 6217 Sayılı Kanun ile eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HMUK’nun 433 / 2 maddesi hükmü gereği yasal on günlük süre geçtikten sonra 14.11.2014 tarihinde sunulduğu anlaşıldığından hükmü katılma yoluyla temyiz eden davacı vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE,

2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

3-Davalı vekilinin hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K.’nun 316.maddesi (818 sayılı eski B.K.’nun 256. maddesi) hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (818 sayılı BK'nun 266.maddesi) gereğince kiralananı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Taraflar arasında akdedilen 01/01/1985 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane olarak kullanılmak üzere 3,4,5 ve 6 sayılı 4 bölüm blok halindeki binaların, 12/12/1993 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 2 bodrum ve 5 normal katlı binanın, 15/01/1996 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile 2. bloğun bodrum katındaki 1,2,3,4,5,10 numaralı odaların, 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6. bloğun 1. bodrum katının , 01/01/1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli diğer kira sözleşmesi ile 860 m² barakanın,

01/01/1997 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi ile 452 m² radyoterapi Makine odalarının, 01/03/2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kütüphane, konferans salonu ve kemoterapi merkezi alanının kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan taşınmazlar 03/01/2011 tarihli “TESLİM-TESELLÜM” belgesi ile kiracı tarafından kiraya verene teslim edilmiştir.

01/01/1985 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 6. Maddesinde; kiracının kiraladığı şeyi ne halde buldu ise mal sahibine o halde ve adete göre teslim etmeye mecbur olduğu, 7. maddesinde; kiracının kiraladığı şeyi iyi halde almış olduğu, hususi şartlar bölümünün 10. maddesinde ; kiraya konu teşkil eden taşınmazın hastane içinde veya dışında hastane ihtiyacı için yapılacak geçici inşaat veya kalıcı tadilatın vakıf mütevelli heyetinin muvafakatından sonra gerçekleştirileceği kararlaştırılmış.

Kira sözleşmesinin eki niteliğinde olan 2502/1985 tarihli protokolün 7. maddesinde. Üniversite ve Vakfa ait binaların, her türlü bakım, işletme, onarım giderinin kiracı Üniversite tarafından karşılanacağı, 8. maddesinde. Üniversitenin mecuru işbu sözleşme gereği tam ve sağlam olarak teslim aldığı, sonradan yaptığı her türlü tadilatı, eski haline getirerek, tamam ve sağlam olarak, vakfa teslim edeceği, Tarihsiz protokolün 7. maddesinde ise.

Herhangi bir nedenle binanın boşaltılması durumunda Üniversitenin demirbaşında kayıtlı bulunan hertürlü malzemenin tümünün Üniversitenin olacağı. Ancak taşınmadan mütevellit meydana gelebilecek tüm hasar ve tamiratların Üniversite tarafından karşılanacağı, Diğer 01/01/1985 tarihli sözleşme dışındaki diğer kira sözleşmelerinde de. Kiralananın tüm giderleri ile her türlü onarım bakım işlerinin kiracıya ait olacağı, bunların kiracı tarafından karşılanacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı kiraya veren, kiracının kiralanan taşınmazda pojelere aykırı değişiklikler yaptığını, kiralananın hasarlı teslim edildiğini belirterek 12/01/2011 tarihinde mahkeme aracılığıyla hasar ve onarım süresinin tespitini yaptırmıştır.

Tespit edilen 1.830.169,00 TL hasar bedeli ile 431.286,86 TL onarım süresi kira bedelinin tahsili amacıyla 19/11/212 tarihinde davalı kiracı aleyhine takip başlatmıştır.Davalı borçlu süresinde borca itiraz etmesi üzerine açılan itirazın iptali davasında mahkemece alınan bilirkişi kök ve ek raporunda.

Taşınmazda yapılan yıkım ve tadilatlar nedeniyle yeniden incelemenin mümkün olmadığı bu nedenle tespit raporunun esas alındığı belirtilerek yapılması gereken inşaat onarım işlerinin 1.600.169,00 TL, makine onarım işlerinin 40.000,00 TL, elektrik onarım işlerinin 90.000,00 TL olmak üzere toplam KDV dahil 1.730.169,00 TL değerinde olduğu, onarımın 4 aylık sürede yapılabileceği belirtilmiştir.Mahkemece, bilirkişi raporu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de.

Hükme esas alınan tespit raporunda onarım gerektiren işlerin olağan kullanımdan mı kaynaklandığı yoksa kötü kullanımdan mı kaynaklandığı açık şekilde belirtilmemiştir. Mahkemece, bu husus üzerinde durulup yeniden bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak davalı kiracının kazanılmış hakları da dikkate alınmak suretiyle hor kullanma tazminatının belirlenmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.