Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2016/2727 K.2016/5294

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. ... ile davacı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklanması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık asıl davada, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesi nedeni ile ödenen teminat bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Birleşen dava ise kiraya veren tarafından kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm asıl davada davalı ve birleşen davanın davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Asıl davada, davacılar vekili, dava dilekçesinde özetle, dava konusu 5 katlı taşınmazın yapılan ihale sonucunda 01.01.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralandığını ancak taşınmazda yaptırdıkları tespit sonucu taşınmazın kullanılabilir hale getirilmesi için 1.043.000 TL'lik tadilat yapılmasının gerektiğinin belirlendiğini, davalı kiraya verene yapılan ihtara rağmen taşınmazın kullanılması için gerekli tadilatların yapılmadığını bu nedenle 26.08.2014 keşide tarihli ihtarname ile sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren fesh edildiğini belirterek,

teminat bedeli olarak verilen 112.500 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsilini ve davalı kiraya verene borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili savunmasında, taşınmazın 28.11.2013 tarihinde yapılan ihale ile kiraya verildiğini, ihale öncesi davacının taşınmazı inceleyerek ihaleye katıldığını, kira sözleşmesinde de taşınmazın kullanıma hazır bina olduğunun belirtildiğini, davalının kısıtlı olması nedeniyle vesayet makamı tarafından davacının talepleri incelenerek, taşınmazda yapılacak 215.450 TL lik tadilat giderinin kira bedelinden mahsup edilebileceğine karar vermesine rağmen davacının kötüniyetli hareket ettiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Birleşen davada, davacı özetle, kira sözleşmesi gereğince aylık peşin olarak ödenmesi gereken kira bedellerinin ödenmediğini, tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itiraz edildiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir. Birleşen davanın davalısı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, sözleşmenin haklı nedenle fesh edildiği gerekçesiyle, asıl davada, sözleşmenin iptali ile 112.500 TL teminat bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede taşınmazın durumu “kullanıma hazır bina” olarak belirtilmiştir. Taşınmaz 28.11.2013 tarihinde üç şirketin katıldığı ihale sonucunda en yüksek teklifi veren davacı şirkete kiralanmış, taşınmazdaki tadilat süresi dikkate alınarak kira bedelinin 01.01.2014 tarihinden itibaren işleyeceği kararlaştırılmıştır.

Tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırılan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davadaki asıl uyuşmazlık taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle fesh edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır.

Tacir olan davacı kiracının, kiralama öncesinde basiretli davranarak sözleşme konusu kiralananın durumunu, niteliğini, kullanma amacına uygunluğunu, bu bağlamda işyerinin faaliyete geçirilmesi için gerekli koşulları, taşıyıp taşımadığı, kiralanan taşınmazda bahsedilen işin yapılıp yapılamayacağını araştırması gerekir. Kiralanan sözleşmede kullanıma hazır bina olduğu belirtilerek kiraya verilmiştir. Davacı taşınmazı görerek ihaleye katılmış ve kira sözleşmesini imzalamıştır.

Tacir olan davacı kiracının, daha öncede aynı amaçla kullanılan deri atölyesi, satış mağazası ve idare binası olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın, nitelik ve özellikleri konusunda, işyerinin faaliyete geçirilmesi için gerekli koşulları, gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekirken bu yönde çalışma yapmadan, gizli ayıptan söz ederek bu durumu sözleşmenin feshi için gerekçe olarak göstermesi düşünülemez.

Kira sözleşmesinde taşınmazın "kullanıma hazır bina" olduğunun belirtilmesine ve taşınmazda tadilat yapılacağı öngörülerek "tadilat süresi dikkate alınarak" kira bedellerinin ödeme tarihinin ötelendiği hususları birlikte değerlendirildiğinde kiracının, kiralananın durumunu bilerek ve görerek kira sözleşmesini imzaladığı anlaşılmaktadır. Bu durumda TBK'nun 304 (BK'nun 249) ve devamı maddeleri anlamında bir ayıptan söz edilemeyecektir.

Ayrıca sözleşmede teminat bedelinin peşin ödendiğinin belirtilmesine ve kiralananın kiracıya teslim edilmediğine ilişkin bir hüküm bulunmadığına göre, kiralananın sözleşmenin imzalandığı tarihte davacı kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu nedenlerle asıl davanın reddine ve birleşen davanın esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.