Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2016/3087 K.2016/3308

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiracılık sıfatının tespiti, muarazanın giderilmesi ve kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracılık sıfatının tespiti, muarazanın giderilmesi ve kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin davaya konu işyerinde 06.12.1989 tarihinden bu yana kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin 27.01.1998 tarihinde yürürlüğe giren 4331 Sayılı Kanun uyarınca davalı idare tarafından feshedildiğini, aylık kira bedeli aşırı oranda yükseltildiğinden yeni sözleşmeyi imzalamadığını, davalı kurum aleyhine kira tenzili ve tespiti davası açtığını, İstanbul 9.Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davanın reddedildiğini, ancak verilen bu kararın Yargıtay 13.Hukuk Dairesince bozulduğunu,

bozma kararına uyan mahkemenin 12.12.2000 tarih ve 1999/522 Esas 2000/694 Karar sayılı kararında aylık kira bedelinin 50.000.000 (Eski) TL olarak belirlediğini, o tarihten bu yana müvekkilinin makul artışlar ile gerekli ödemeleri yaptığını, 2013 yılı itibarıyla aylık kiranın 569,00 TL olduğunu, davalı tarafından gönderilen yazı ile 2014 yılı aylık kira bedelinin 1.400,00 TL olarak tespit edilerek bu bedele göre taahhüt vermek üzere müracaat etmesi aksi halde 2886 sayılı yasanın 75. Maddesi gereğince işgalci sayılacağı ve cebren tahliye edileceğinin bildirildiğini, kiralananın 2886 sayılı yasa uyarınca kiraya verilmediğini,

belirterek davalı tarafından yaratılan muarazanın giderilmesine, taraflar arasındaki kira ilişkisinin tespitine ve rayiç kira bedelinin belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili davalı idare taşınmazlarının 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na tabi olduğunu, taşınmaz kiralarının yıldan yıla yenilenme zorunluluğunun bulunmadığını, her yıl kira döneminin bitiminde kiracının akdin yenilenmesine ilişkin taahhütname verdiğini, taraflar arasında 2014 yılı için aylık 1400 TL bedelli kira sözleşmesi imzalandığını, kira akdinin uzaması yasanın amir hükmü gereği mümkün olmadığından kiracının bedelin yüksek olduğunu düşünmesi halinde taşınmazı tahliye etmekte özgür olduğunu, kiracının fuzuli şagil sayılması gerektiğine dair bir çok Yargıtay kararı bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda taraflar arasında 01.01.2002 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu, taşınmazın kamu ihale kanunu hükümleri uyarınca davacı kiracıya ihale edildiği, kira sözleşmesinin kira dönemi sonunda kendiliğinden uzamayacağı, yasa gereğince davalıya tahliye konusunda bir ayrıcalık tanındığı, kira dönemi sonunda hiç bir gerekçe göstermeksizin kiralananın tahliyesini isteyebilen idarenin yenilenen kira dönemi için tek taraflı olarak kira bedeli belirleme yetkisine de sahip olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanun'unun 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre ./..

hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır.

Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.7.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 Sayılı Belediye Kanun'unun 15/p-3. maddesi hükmüyle belediye taşınmazları, 5538 Sayılı Kanun'un 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğü'ne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür.

Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasa'nın 1.maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanun'una tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden, gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler.

Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.

Olayımıza gelince. Taraflar arasında ilk olarak düzenlenen 06.12.1989 başlangıç tarihli 31.12.1990 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile 21 kapı nolu dükkanın işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiği, daha sonra 01.01.2002 başlangıç tarihli 31.12.2002 bitiş tarihli aylık 161.000.000 Eski TL bedelli kira sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Ancak dosya kapsamında bulunan evraklardan davaya konu taşınmazın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan ihale sonucunda davalıya kiralanıp kiralanmadığı anlaşılamamaktadır.

Dairemizce daha önce verilen geri çevirme kararı ile taraflar arasındaki kira ilişkisinin başlangıcından itibaren düzenlenen tüm kira sözleşmeleri ve ihale ile kiralanmış ise buna ilişkin tüm evrakların dosyasına eklenmesi istenmiş olup geri çevirme kararı sonucunda davalı tarafça dosyaya sunulan 29.02.2016 tarihli yazıda mecurun ihale sureti ile kiraya verilmediğinin tespit edildiği bildirilmiştir.

Bu durumda dava konusu işyeri, davacı kiracıya 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununda belirtilen usulde kiraya verilmediğinden olayımızda 2886 sayılı yasanın 75.maddesi hükmünün uygulanma ihtimali bulunmamaktadır. Dava konusu kiralanan, davacı kiracıya 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca kiraya verilmediğine göre, kira süresinin sona ermesinden itibaren davacı kiracının fuzuli şagil olduğundan söz edilemez.

Zira kira sözleşmesi ya tarafların ortak iradesi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile ortadan kalkacaktır. Açıklanan nedenlerle mahkemece davacının kiracılık sıfatının tespiti, muarazanın giderilmesi ve kira bedelinin tespiti istekleri hakkında yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.