Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2016/3518 K.2016/5991

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazin iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. ... ile davacı vekili Av. .......... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; mülkiyeti müvekkiline ait taşınmazın davalıya ... yıl süre ile kiraya verildiğini, davalı şirketin ilk beş yıllık kira bedelini peşin olarak ödediğini, geriye kalan kira bedellerinden tahakkuk etmiş olan 2013 yılının ...., .... ve ....dönemlerine ait olan kira bedellerini ödememesi üzerine davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının, kiralanana yapılan masrafların kira bedelinden düşülmesi talebinin encümen kararı ile uygun görülmediğini,

davalının itirazının haksız olduğunu belirterek itirazının iptali ile takibin devamına ve %...'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, müvekkilinin, kira sözleşmesinin .... ve .... maddeleri hükmünün uygulanması için belediye ruhsatı ve onayı ile kiralananda yaptığı inşaat ve imalat işlerinin değerlerinin tespiti ile .... yıldan sonraki kira bedellerinden düşülmesi için davacıya başvurduğunu ancak davacının komisyon oluşturmaksızın ve herhangi bir inceleme yapmaksızın talebin uygun bulunmadığı cevabını verdiğini, sözleşmede talep üzerine komisyon oluşturulmasının zorunlu kılındığını, talebin reddinin haklı ve objektif nedenlerinin kiracıya bildirilmesi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davaya dayanak yapılan ve hükme asas alınan 08/04/2008 başlangıç tarihli, ... yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından .../.../2013 tarihinde başlatılan takipte, 2013 yılının ...., .... ve .... Dönemine ait toplam 227.534,67 TL kira bedelinin tahsili talep edilmiştir.

Kira sözleşmesinin özel şartlar .... maddesinde "Kiracı, belediyeden yazılı müsaade almadan kira konusu yer içinde herhangi bir tadilat ve ilave yapamaz.

(Belediyeden inşaat ruhsatı almadan herhangi bir ilave yapamaz) Ancak belediyeden yazılı muvafakat ile gerekli ilaveler yapılabilir.", .... maddesinde ise "Kiracı tarafından kiralanan alan içerisinde demirbaş teslimatı dışında yapılacak inşaat ve imalat işleri (Belediye onayı ve ruhsatı olduktan sonra) kiracı tarafından yapılırsa yapılan muhtemel masraflar, belediye tarafından oluşturulacak komisyon tarafından değer tespitleri yapılıp, amortisman payları düşüldükten sonra, ....yıldan sonraki sürelerdeki

kira bedellerinden encümen onayı alınarak düşülebilir. " düzenlemeleri yer almaktadır. Serbest irade ile sözleşmeye konulan yukarıdaki hükümler geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı tarafından kiralanana, ruhsat alınmak suretiyle imalat ve inşaat işleri yapıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davalının kiralanana yaptığı imalat masraflarının takibe konu kira bedelinden mahsup edilip edilemeyeceği konusundadır.

Davalı kiracının, yaptığı imalat giderlerinin .... yıldan sonraki kira bedellerinden mahsup edileceği sözleşmede düzenlemiş olup takibe konu alacak .... yıldan sonraki kira dönemine aittir. Davacı sözleşme hükmü gereği komisyon oluşturarak davalının talebini değerlendirmediğine göre; davalı kiralananı tahliye etmeden önce de, sözleşme hükmü gereği yaptığı imalat masraflarının kira bedelinden mahsup edilmesini talep edebilir.

Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, imalatlardan hangilerinin sabit hangilerinin sökülüp götürülmesi mümkün imalatlar olduğu anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları, sabit nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre söz konusu bedelin kira bedelinden mahsubu gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.