Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/1121 K.2021/2436

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın esastan reddine yönelik verilen hüküm davalı ... ile davalılar ... ve .... vekillerince duruşmalı temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 21.12.2021 gününde davalılardan ... ve ... vekili Av. .... geldi. Tebligata rağmen başka gelen gelen olmadığı ve davalılardan ... mirasçılarından ... ve ...'a çıkartılan tebligatın bila ikmal iade edildiği görüldü. Duruşma isteyen davalılar vekili Av. ...'e soruldu ve duruşma isteğinden vazgeçtiğini, incelemenin dosya üzerinde yapılmasını beyan etmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Davacı vekili, davalı yüklenici ... ile diğer davalı arsa sahipleri arasında 05.03.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca inşaatın tamamlandığını, davalı yükleniciye verilmesi kararlaştırılan zemin katta bulunan 15 no’lu dükkanı 28.07.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davalı yükleniciden satın aldığını, ancak davalı arsa sahiplerinin kasıtlı olarak bağımsız bölümün tapusunu müvekkiline devretmediklerini ileri sürerek, davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan..... ve ... vekili, diğer davalı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davaya konu dükkanın uzun süredir davacı tarafından kullanıldığı, davacının iyiniyetli olarak satış vaadi sözleşmesiyle satın aldığı gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalılardan ..... ve ... vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtay'ca kendiliğinden gözetilir. Temliken tescil davalarında, temlik alanın bir hak talep edebilmesi için temlik edenin arsa sahibine karşı edimini ifa ederek temlik edilene hak kazanmış olması gerekmektedir.

Bu nedenle, temliken tescil davalarında yüklenicinin ediminin sözleşmede kararlaştırılan şekilde ifa edilip edilmediğinin belirlenmesi gerekmektedir. Bunun değerlendirilmesi içinde arsa sahibinin de davada taraf olarak bulunması zorunludur. Somut olayda arsa sahiplerinden .....’ın mirasçılarının davada taraf olarak yer almadığı görülmüştür.

Bu durumda mahkemece davacı tarafa davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde davada yer almayan diğer arsa sahibi .....’ın mirasçılarının da davaya dahil ettirilmesi ya da onlar hakkında dava açtırılıp, açılacak dava birleştirerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenip davanın karara bağlanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan ve taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

2-Bozma nedenine davalılardan .....ve ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

3- Kabule göre de, davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı, davalı yüklenici ile aralarındaki satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş olup inşaatın kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre geldiği inşaat seviyesine göre yüklenicinin davaya konu bağımsız bölümü hak kazanıp kazanmadığı araştırılarak karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı karar verilmesi doğru görülmemiştir.