Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/2738 K.2021/2100

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacılar ve davalılar ..., ... vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulü yönünde verilen ilk karar Kapatılan Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 02.04.2018 tarih ve 2015/7396 Esas, 2018/2557 Karar sayılı ilamıyla bozulmuş, bozmayan uyan mahkemece davanın reddi yönünde verilen karar, davacılar ve davalı arsa sahipleri vekillerince temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenicinin sözlü olarak anlaşarak 157 ada, 12 parsel sayılı taşınmazda 18 konuttan oluşan bina yaptırdıklarını, bağımsız bölümlerin davacılar ..., ... ve ...’e arsa sahiplerince, diğer davacılara ise davalı yüklenici tarafından satıldığını, bağımsız bölümlerin 1996 yılından bu yana davacılar tarafından kullanıldığını, ancak davalıların kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurmaya yanaşmadığını belirterek bağımsız bölümlere düşen arsa paylarının müvekkilleri adına tescilini istemiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili; dairelerin tamamının yüklenici tarafından satıldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı yüklenici .... İnşaat Turizm ve Tic.A.Ş yetkilileri; davacılardan ..., ..., ..., ..., ...’e satılan daireler haricindeki dairelerin kendileri tarafından satıldığını, arsa sahiplerine ait dairelerinde şirket tarafından pazarlandığını, arsa sahiplerinin ve şirketin davacılardan alacaklarının kalmadığını beyan etmişlerdir.

Mahkemece, ilk yapılan yargılamada davanın kabulü ile, 157 ada 12 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı davalılar ... ve ... adına kayıtlı 1/2'şer hissenin iptali ile 23.01.2013 havale tarihli ek bilirkişi raporundaki arsa payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline dair verilen karar, Kapatılan Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nce tüketici olan davacıların yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğu dikkate alınarak, çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, bozmaya uyan Tüketici Mahkemesi davalı yüklenici ....

İnşaat ile diğer davalılar arasında Tapu Kanunu ve TMK hükümlerine göre aralarında yapılan sözleşmenin resmi şekil şartına uygun yapılmadığından sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş, işbu karar davacılar ve davalı arsa sahipleri vekilince temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri taahhüdünü içerdiğinden resmi yazılı şekle tabi olsa da, inşaatın ikmâl edilmesi ve edimlerin önemli ölçüde ifası nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olup iyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağından (Örnek: Yargıtay 15. HD. 22.06.2006T. 2006/3112E. 2006/3819K.) sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek, uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir.

Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler.

Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir.

Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus açıkça saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Mahkemece yapılan keşif sonucunda inşaat mühendisi bilirkişiden alınan 05.10.2010 günlü rapor ve 12.07.2012 günlü ek raporda; binanın bitmiş olup, bağımsız bölümlerde ikamet edildiği, davaya konu taşınmazın vergi kayıtlarına ilişkin 22.01.2009 tarihli yazıda, yapı ruhsatının bulunduğu ancak yapı kullanma izni bulunmadığından “kaçak yapı” konumunda olduğu ve arsa olarak ödenmeyen vergi borçlarının bulunduğu belirtilmiş, ne var ki mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı hususu araştırılmamıştır.

İnşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.Bu durumda mahkemece, mevcut inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması; yasal hale getirilebilecek durumdaysa bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi; alınacak cevaba göre inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm masraflar ve oturma ruhsatı alınması için gerekli masrafların tespit edilmesi, tespit edilen bedelin depo edilmesi için davacıya uygun süre verilmesi, depo ettiği takdirde arsa payı oranında davacı adına tescile karar verilmesi;

aksi halde davanın reddedilmesi gerekir. Noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.