Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/3217 K.2022/393

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki birleşen davada davacı ... ve asıl davada davalılar ... ve ... vekilleri tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Asıl ve birleşen dava, arsa sahibi tarafından açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Asıl davada davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı ... arasında Zonguldak 1. Noterliğinin 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin sözleşme gereği müvekkiline düşen bağımsız bölümleri devretmediğini, bu nedenle C Blok 8 no.lu ve D blok 4,8,9 no.lu bağımsız bölümlerin yüklenicinin temsilcisi olduğu davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, davanın kabulünü talep etmiştir.

Asıl davada davalılar vekili, dava konusu edilen bağımsız bölümlerin fiilen davacıya teslim edildiğini ve C Blok 8 no.lu bağımsız bölümde davacının ikamet ettiğini, diğer bağımsız bölümlerin ise kiraya verdiğini, C Blok 8 no.lu bağımsız bölüm için iskanın alındığını, diğer bağımsız bölüm için ise iskan alınmadığını ve bu nedenle müvekkillerinin temerrüdünün söz konusu olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Birleşen davada ise, asıl davaya konu edilen C Blok 8 nolu bağımsız bölümün davalı ... A. Ş adına tescilli olduğunu, davalı yüklenicinin bu bağımsız bölümü kredi borçları karşılığında davalı ...Ş’ye devrettiğini, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, davanın kabulünü talep etmiştir.

Birleşen dava davalısı, davaya cevap vermemiş, HMK 128. maddesi gereği, dava dilekçesinde ileri sürülen maddi vakıaları inkar etmiş sayılmıştır.

Yerel mahkemece, asıl dava konusu D Blok 4,8,9 nol.u bağımsız bölümler bakımından davanın kabulüne ve davalı ... Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd. Şti. adına olan tapu kaydının iptali ile belirtilen bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline, asıl davada davalı ... bakımından davanın husumetten reddine, ...

Finansal Kiralama A.Ş. adına kayıtlı C Blok 8 no.lu bağımsız bölüm bakımından davanın reddine, birleşen dava bakımından ise; dava konusu taşınmazın dava tarihinden önce 11.07.2014 tarihinde 6361 sayılı Yasa gereğince davalıya devredildiği ve davalı ile asıl dosya davalısı ... Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd.

Şti. arasında imzalanan finansal kiralama sözleşmesinin, taşınmazın şerhler hanesine kaydedildiği, 6361 sayılı Yasa'nın 22 maddesinde tescil veya şerhten sonra, üçüncü kişilerin finansal kiralama konusu mal üzerindeki ayni hak iktisaplarını kiralayana karşı ileri sürülemeyeceklerinin belirtildiği anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir. Yerel mahkemece verilen karar, asıl davada taraf vekilleri , birleşen davada ise davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi, asıl dava bakımından davacı vekili ve davalı ... Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd.

Şti. vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, asıl davada davalı ... ve birleşen davada davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar vererek yerel mahkeme kararını kaldırmış, asıl davada C Blok 8 nolu bağımsız bölün bakımından davalıların taraf sıfatı yokluğundan davanın reddine, diğer bağımsız bölümler bakımından davanın kabulüne ve davalı ... Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd.

Şti. adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davacı lehine nispi vekalet ücretine, davalılar lehine tek maktu vekalet ücretine hükmetmiş, birleşen dava bakımından davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, birleşen davanın ise reddine karar vermiştir. Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar, asıl dava bakımından davalılar vekili, birleşen dava bakımından davacı vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre asıl davada davalılar vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2- Birleşen dava bakımından davacının temyiz itirazlarına gelince;

Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere borcunun tapu payı ya da bağımsız bölümün devri, arsa sahibinin üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kaytıları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanamazlar.

TMK'nın 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyette dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa'nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Somut olayda taraflar, Zonguldak 1. Noterliğinin 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatının alınması ile yüklenici ... üzerine kat irtifakı kurulacağını ve sözleşmenin imzası ile arsa sahiplerinin hisselerini yükleniciye devredeceğini kararlaştırmışlardır. Birleşen dava konusu C Blok 8 nolu bağımsız bölüm, 11.07.2014 tarihinde 6361 sayılı Yasa'ya göre devir ve finansal kiralama sözleşmesi şerhi ile asıl dava davalısı ... Mühendislik İnş. Taah. Petrol Ürünleri Nakliyat Mobilya Cam San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından birleşen dosya davalısı ...’ne devredilmiş ve birleşen dosya davalısı adına tescil edilmiştir.

Her ne kadar yerel mahkemece ve devamında Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi’nce 6361 sayılı Yasa'nın 22 maddesinde tescil veya şerhten sonra, üçüncü kişilerin finansal kiralama konusu mal üzerindeki ayni hak iktisaplarının kiralayana karşı ileri süremeyeceklerinin belirtildiği gerekçesi ile birleşen davanın reddine karar verilmiş ise de kanunun lafzında ''tescil ve şerhten sonra ayni hak iktisaplarının ileri sürülemeyeceği'' belirtilmiştir.

Oysa ki yukarıda belirtildiği üzere birleşen dosya davacısının tapu devrinin avans niteliğinde olması ve davacının hakkının tescil veya şerhten sonra doğmadığı, aksine davacının hakkının taraflar arasındaki Zonguldak 1. Noterliğinin 24.08.2009 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre baştan beri var olan bir hak olduğu, bu durumda birleşen dava konusu bağımsız bölüm bakımından tapu iptal tescil talebinin, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine değerlenidirlip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde birleşen davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Öte yandan TMK nın 1023. Maddesi hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut olayda, davacı ile asıl davada davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazlarını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici inşaatı tamamladıktan sonra dava konusu C Blok 6 no.lu bağımsız bölümü birleşen davada davalı ... AŞ ye devretmiş ve tapu kaydına Finansal Kiralama Sözleşmesi Şerhi düşülmüştür.

Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesi isabetle birleşen davada 8 nolu bağımsız bölümle ilgili tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar vermesine rağmen Dairemizin Sayın çoğunluğu. 6331 sayılı Kanun'un 22. maddesinde “tescil ve şerhten sonra ayni hak iktisaplarının ileri sürülemeyeceği” belirtildiği ve tapunun yükleniciye avans olarak devredildiği gerekçesiyle istinaf mahkemesinin red kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Arsa sahibi, taşınmazı tapuda yüklenici ... … Ltd.şti’ ye satmış ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili her hangi bir şerh tapuya konulmamıştır. ... … Ltd.şti’ ise 8 no.lu bağımsız bölümü ... Finasman AŞ, ye satarak tapuda mülkiyeti devremiş, ayrıca söz konusu bağımsız bölüm tapu kaydına ... … Ltd.şti lehine finansal kiralama sözleşme şerhi verilmiştir.

Birleşen dava davalısı ... Finasman AŞ tapuya güvenerek taşınmazı satın almış ve finansman kiralama sözleşmesi kapsamında yüklenici şirkete kiralamıştır. Bu durumda 6361 sayılı Kanunun 23/1. maddesi gereğince, 8 no.lu bağımsız bölümün (finansal kiralama konusu malın) mülkiyetinin kiralayana ait olduğu Kanunda açıkça belirtilmiştir. Davacı arsa sahibi davalı ...

Finasman AŞ, nin kötüniyetli olduğunu iddia ve ispat etmediğine göre yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin 8 no.lu bağımsız bölümle ilgili kararının onanması gerekirken bozulmasına karar verilmesi TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir.

Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir.

Sayın çoğunluğun 6361 s.Kanunun 22/5. maddesinde “Tescil veya şerhten sonra, üçüncü kişilerin finansal kiralama konusu mal üzerindeki ayni hak iktisapları kiralayana karşı ileri sürülemez.” Hükmüne istinaden kararın bozulmasına karar verilmesine de katılmamız mümkün değildir. Zira davalı ... iyiniyetle mülkiyet edindikten sonra finansal kiralama şerhi verilmiştir. Dolayısıyla 6361 s.K.m.22/5. fıkrası, TMK nın 1023. maddesini bertaraf etmez.

Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara uygun olan ilk derece ve istinaf mahkemesi kararının onanması gerekirken bozulmasına karar verilmesine iştirak etmediğimizden Dairemizin Sayın çoğunluğunun onama kararına muhalifiz