Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/3232 K.2022/630

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Dava, düzenleme şeklinde yapılmış gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece asıl ve birleşen davanın reddine dair verilen karar, davacı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, müvekkilinin kardeşi ... ile davalı yüklenici ... ...'in 31.05.1999 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, bu sözleşmeye konu parselin diğer maliki olan müvekkilinin de aynı şartları kabul ederek davalı yüklenici ile 30.07.1999 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, işe başlayan yüklenicinin haksız çıkar sağlamak amacıyla sözleşmeye ve ruhsata aykırı katlar yaptığını, bu nedenle ilgili belediyece bina için yapı tatil tutanağı düzenlendiğini, davalı yüklenicinin kaçak olarak binayı tamamladığını,

bu aşamada sözleşmeye göre kendisine düşen bağımsız bölümlere ilişkin 8/18 oranındaki arsa payını üçüncü kişilere sattığını, satacağı bağımsız bölüm kalmamasına rağmen elinde kalan 1/18 oranındaki arsa payını da davalı ...'e sattığını, bu kişinin arsa sahipleri aleyhinde haksız olarak ortaklığın giderilmesi davası açtığını ileri sürerek, 31.05.1999 ve 30.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde, davalılardan ... ve eşi ... ile arasındaki araç alışverişinden ötürü İstanbul'a gittiğini, orada ...'i gördüğünü, Nuri'nin eşi ... adına olan daireyi teminat olarak adına tescil ettirdiğini, parasını alacağı zaman tescil edilen daireyi tekrar kendisine iade edeceğini, bu nedenle ne dava konusu daireyi ne de diğer şahıslar ile hiçbir ilgisi bulunmadığını, kaldı ki ticari ilişkisi de olmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde, davaya konu yeri 22/04/2003 tarihinde ... isimli kişiden satın aldığını, tapudaki herkesin hissesinin tescilli olduğunun söylendiğini, bu söze güvenerek hareket ettiğini, verilen 1/18 paylı hissenin dükkanına karşılık geldiğini söylemesi üzerine, tapu kaydına güvenerek burayı üzerinde var olan bütün hacizler ile birlikte satın aldığını, daha sonra burayı ...'e sattığını, bu satışı kişiye borcu olduğu için yaptığını, tüm işlemleri usulüne uygun bir şekilde yaptığını bildirmiştir.

Davalı ... cevabında, dava konusu olan taşınmazdaki hissesini satın aldığında binanın tamamlanmış olduğunu, kendisinin hissesini annesi ...'den, annesinin de ...'tan satın aldığını, davalı ...'nın annesine hisseyi satarken dava konusu olan binadaki dükkanı gösterdiğini ve buranın hisse karşılığı geldiğini, kendilerine dükkanı sattığını, kendisinin de maddi sıkıntılardan dolayı hissesini ...'e sattığını, ancak ...’in tapudaki sorunlar nedeniyle hissesini geri kendisine devrettiğini, davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece yapı kayıt belgesi alınmasıyla binanın yasal hale geldiği ve yüklenicinin edimini ifa ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı ... vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

Binanın inşasından maksat; yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Davacı tarafından feshi istenilen 31.05.1999 ve 30.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri incelendiğinde, inşaatın sözleşmenin noterden tasdiki tarihinden itibaren 15 ay içinde bitirilip anahtar teslim suretiyle bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir.

Dosyadaki 15.07.1999 tarihli yapı tatil zaptı, 30.09.2009 tarihli encümen yıkım kararı, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda saptandığı üzere davalı yüklenicinin yapmış olduğu binada 4.normal kat, 5.normal kat ve çatı katı projeye aykırı yapılmıştır. Bina bu haliyle imar ve ruhsata aykırı olup kaçak yapı durumundadır. İskan ruhsatı da bulunmamaktadır.

Bozma sonrası yapılan inceleme neticesinde 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesinden yararlanılarak taşınmaz hakkında 25.06.2019 tarihli yapı kayıt belgesi alındığı tespit edilmiştir.

Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddesinin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkan sağlanmasından ibarettir.

Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da mümkündür.

Somut olayda, yürürlükteki imar mevzuatına göre binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. İlgili belediye başkanlığı yazıları ve bilirkişi raporlarındaki tespitler ile binanın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmıştır. Bu haliyle tadilat projesi ile dahi yasal hale getirilemeyen bina hakkında yapı kayıt belgesi alınması ile yüklenicinin edimini ifa ettiğinin kabulü mümkün değildir.

3194 sayılı Yasa'nın geçici 16. maddesi ile yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceğinin kapatılan Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 23.05.2019 tarih 2018/5361 Esas 2019/2479 Karar sayılı içtihatı ve Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2020 tarih 2020/15-168 Esas 2020/394 Karar sayılı ilamında belirtilmiş olması karşısında, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ve şekilde edimini ifa etmediği anlaşıldığından,

sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, tapu kayıt ve tescil talebinin de dosyadaki mevcut delil durumuna göre değerlendirilerek infazda tereddüt yaratmayacak şekilde hüküm tesisi ile karar verilmesi gerekirken, yanlış ve yanılgılı gerekçelerle yapı kayıt belgesine kanunun vermediği yasallık statüsü tanınarak davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Asıl ve birleşen dava Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali tescil istemiyle açılmıştır.

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeye göre taşınmaz üzerine 2 bodrum, 1 zemin ve 4 normal katlı, her katta 2 daire olmak üzere 14 Bağımsız bölüm yapılacağı kararlaştırılmış 60/140 hissesi arsa sahiplerine, 80/140 hissesi ise yükleniciye verileceği kararlaştırılmasına rağmen sözleşmeye aykırı olarak bina 9 kat olarak yapılmış, Davacı ... tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yapılan başvuru üzerine dava konusu taşınmaz için yapı kayıt belgesi alındığı anlaşılması üzerine; Mahkemece sözleşmenin geriye etkili feshi ve tapu iptali tescil davalarının reddine karar verilmiştir.

Yüklenicinin yaptığı fazla imalatların arsa sahibinin bilgisi ve onayı olmadan yapıldığının düşünülmesi hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi, 7143 Sayılı Kanunla Değişik 3194 Sayılı imar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilecektir. Anılan Yasa’da Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir hükmü yer almaktadır.

Ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabileceği dikkate alındığında, fazla yapılan yerlerin sözleşmedeki paylaşım oranında taraflarca kullanılabileceği gibi, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği gözönünde tutulduğunda davanın reddinin doğru olduğu, onanması gerektiğinden çoğunluğun bozma görüşüne katılmayarak karara muhalifim.